Reneszánszát éli a balatoni nyaralópiac?

2016. június 25. szombat - 12:12 / piacesprofit.hu
  •    

A közvetlen Balaton parti településeken ebben az évben a szokásos duplája is lehet az ingatlan adásvételek száma. Az árak még nem kezdtek meredek emelkedésbe, de a frekventáltabb városokban már budai árszinten árulják a nyaralókat – derült ki az Otthon Centrum összesítéséből.

Kép: GND Ingatlanhálózat

Kép: GND Ingatlanhálózat

A Balatonon jelenleg a legdrágább települések Balatonfüred és Balatonlelle, valamint Hévíz, a tágabb balatoni térség speciális adottságú üdülőhelye, ahol négyzetméterárak megközelítik, esetenként meghaladják a 400 ezer Ft/m2-t. A lista végén kisebb, a fővárosból – különösen tömegközlekedéssel – nehezebben megközelíthető települések vannak, mint Badacsonytördemic, Vonyarcvashegy és Balatonfenyves, ahol az átlagár 100-200 ezer Ft/m2 körül alakult az idei év első öt hónapja során az Otthon Centrum tapasztalatai szerint.

Két évvel ezelőtt még a padlón voltak az ingatlanok árai.

Soóki-Tóth Gabor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint az áremelkedés tekintetében szintén kettőség jellemzi a Balaton parti településeket. A tavalyi év első öt hónap eladásainak adataihoz hasonlítva akár 30-40%-kal is emelkedtek a nyaralók árai a nagyobb Balatoni településeken, így például Siófokon, Balatonfüreden vagy az imént említett Hévízen. Ezzel szemben alig változtak a nyaralók árai a Balaton nyugati medencéjében, a kisebb településeken, mint Vonyarcvashegyen, Révfülöpön, Balatonfenyvesen. Mindez nem meglepő annak fényében, hogy a Balaton északi partján, a fővárostól távolabb elhelyezkedő települések autóval vagy akár vonattal történő megközelítési ideje duplája Siófok elérési idejének.

Ami, az áralku mértékét illeti, az eredetileg meghirdetett kínálati árhoz képest 10-15 százalékkal olcsóbban kelnek el az ingatlanok, azonban nagyon nagy a szórás az ingatlan elhelyezkedése, kora és állapota alapján. Mindez a tavalyi évben és idén egyaránt jellemző volt a nyaralópiacra. Néhány esetben licitre is akadt példa, ami bizonyítja, hogy a nagyon jó adottsággal rendelkező ingatlanokért verseny van. A legdrágább településeken gyakorlatilag alku nélkül keltek el a jó adottságú ingatlanok, így például Siófokon vagy Szigligeten is.

Az ingatlanpiaci tendenciák értelmezéséhez adalék a Balatonra látogatók számának alakulásáról. A statisztikai adatokból az látszik, hogy „magyar tengerhez” látogatók száma évről-évre kis mértékben növekszik és tavaly már meghaladta a 1,3 millió főt. Mindez a vendégéjszakák számának növekedésében is megmutatkozik, hiszen tavaly a balatoni régióban töltött vendégéjszakák száma összesítve már megközelítette a 4,5 millió éjszakát.

Nyaralót venne? Irány Velence
Miközben a Balatonon az úgynevezett slágeringatlanok iránt továbbra is jelentős kereslet mutatkozik, és emelkednek is ezek esetében az árak, addig a Velencei-tó ingatlanpiaca kicsit más, nyugodtabb képet mutat. De a jelek alapján úgy tűnik, hogy hamarosan utóbbit is fel fogják fedezni maguknak a budapesti vevők.

Mindez bizakodásra ad okot azon üdülő tulajdonosok számára, akik ingatanuk eladását vagy kiadását tervezik az idén nyáron. A KSH-tól ugyan nem áll rendelkezésre kizárólag az üdülők tranzakciójára vonatkozó adat, ám az ingatlanpiaci tranzakciókról rendelkezésre álló adatok azt mutatják, hogy az elmúlt két évben a Balaton parton is növekedésnek indult az piac. Bár a tavalyi évről jelenleg csak előzetes adatok állnak rendelkezésre, de már ezek kedvezően alakultak, az ingatlanforgalom a legtöbb településen meghaladta a tavaly előtti szintet. A korábbi évek adataira alapozva akár 15-20%-os tranzakciószám növekedés is reális lehet az idén.

A külföldi vevők nem tolonganak

Balatonlellén elsősorban hazai vevőkkel találkoztak az Otthon Centrum tanácsadói, köztük több külföldön dolgozó is előfordult, aki itt fektette be a megtakarított pénzét. A legtöbben kis (26-40 m2) alapterületű társasházi lakást vagy üdülő-apartmant, illetve 40-60 m2 méretű, kis kertes nyaralót keresnek 10-15 millió Ft-ig. Továbbra is gyenge a parttól távoli, és a háttér-települések iránti kereslet.

A magasabb eladási árra számítva érezhető az eladó oldalon is némi növekedés, de ez csak a vízparti lakások, apartmanok esetében realizálódik. Ezeknél sokszor épületen belüli tulajdonosok egymás között adják-veszik az ingatlanokat. Az ilyen ingatlanokat, ha egyáltalán közvetítőhöz kerülnek, 1-2 héten belül eladják. Szabó Tamás Ottó, az Otthon Centrum helyi partnere elmondta, hogy az eladások zöme a 7-11 millió Ft ártartományban történt idén, ami a korábbiakhoz képest 15-20% áremelkedést is jelent. A parti ingatlanok keresleti piacával szemben a mögöttes területeken még mindig erős a túlkínálat. Az árak stagnálnak, illetve csak nyomott áron lehet értékesíteni. Nehéz az összehasonlítás, mert az a típusú ingatlan, ami igazán keresett, csak a partközelben található.

A közeljövőben megjelenő új lakások száma azt mutatja, hogy megfordulhat a trend a túlkínálat felé, ami minden bizonnyal az árakat is befolyásolni fogja. Az ÁFA csökkentés és a CSOK hatása Balatonlellén és a térségben kisebb mértékben jelentkezik, elsősorban a családi házak építésénél érezhető hatása: az olcsó telkek iránti megnőtt az érdeklődés. Jellemzően 2 -4 M Ft között kötnek szerződést. Az Otthon Centrum Balatonlellén már annyi telek eladást bonyolított idén, mint az elmúlt 2 évben összesen.

Senkinek sem kellenek a balatoni kocsmák?
Durva visszaesés figyelhető meg a balatoni településeken működő vendéglátó-ipari egységek kínálati árában. Egy év alatt 9 százalékkal csökkent az eladásra meghirdetett ingatlanok átlagos négyzetméterára. – derül ki az ingatlan.com adataiból. Bár a belföldi turizmus élénkült tavaly, az árcsökkenésben szerepet játszhat a vendéglátásban kialakult munkaerőhiány.

Balatonfüreden és térségében leginkább üdülőnek és befektetési célból vásárolnak, főleg apartmanokat, de sokan vesznek társasházi lakást, sőt kiemelkedően magas a panellakások vásárlása. Nagyon kicsi a kereslet a közepes értékű, óvárosi 30-50 millió Ft közötti ingatlanok iránt. Jellemzően nem nőtt az eladási szándék az elmúlt két évben, aki szerette volna eladni ingatlanát, az már értékesítette jó áron. A közvetlen vízparti apartmanok ára eléri a 1,2 millió Ft/m2 árat, a nem vízparti ingatlanok ára 300-400 ezer Ft/m2. A háttértelepüléseken a jobb állapotú családi házakat Balatonfüredi árak harmadáért is kínálják – mondta Varró Gábor az Otthon Centrum balatonfüredi partnere.

Siófokon szintén főleg hazai vásárlókkal találkoznak az Otthon Centrum tanácsadói: családosok és nyugdíjasok vásárolnak. Elvétve azért akadnak külföldiek is, főleg német és svájci nyugdíjasok. Az eladók részéről nincs érezhető változás, nem kínálnak számottevő mértékben több ingatlant eladásra Siófokon és környékén. A vásárlók egyértelműen az új, vagy újszerű, közvetlen vízparti apartmanokat keresik, illetve a kis alapterületű, önálló kerttel rendelkező nyaralókat és az üres telkeket.

Németh Kornél az Otthon Centrum siófoki partnere szerint nagyon nagy az árkülönbség a közvetlen vízparti és a mögöttes utcákban található ingatlanok között, a háttértelepülésekről nem is beszélve. A közvetlen parti lakások, apartmanok fajlagos ára 500-600 ezer Ft/m2, a közvetlen vízparti telek ára 100 ezer Ft/m2, mögötte rögtön a felére esik a telekár. A lakásárakban is 30-40 százalék különbség van, a háttér településeken pedig a parti ingatlanok árának a töredékéért, 2-10 százalékáért lehet vásárolni hasonló méretű telkeket, házat. Óriási kínálatnövekedés várható vízparti lakások tekintetében, azonban az Otthon Centrumnál nem várják a kereslet hasonlóan dinamikus bővülését, ami az árak mérséklődését hozhatja. Az ÁFA csökkentés nem jelent meg az árakban, viszont a CSOK megmozgatta az érdeklődést, van példa, hogy vízparti ingatlan vásárláshoz használták és megjelentek Siófok belső városrészeiben olyan projektek, amelyek kifejezetten a kedvezményezett réteget célozzák.

Hol a legdrágább a nyaraló?
A legnagyobb magyarországi tavak partján lévő lakóingatlanok – nyaralók, házak – átlagos négyzetméterára 210-290 ezer forint között alakul. A Balaton északi partján a legmagasabbak az árak, Tihanyban például a 600 ezer forint közelében mozognak. A Balaton déli oldalán az északinál 25 ezer forinttal alacsonyabb az átlagár, a Velencei-tónál pedig jóval olcsóbbak az ingatlanok.

Van élet a Balatonon kívül is

A Velencei-tó esetében hasonlóságot figyelhetünk meg a Balaton parti településekkel, ám a különbség kevésbé markáns, hiszen a távolság és települések közötti méret különbség is jóval kisebb. Azonban jellemzően a nagyobb településeken az ingatlanárak magasabbak és a tavalyi év azonos időszakát tekintve az áremelkedés mértéke is nagyobb. A Velencei-tó központi településének tekintett Gárdonyban például közel 300 ezer Ft/m2 ár mellett szintén 30-40% drágulás jellemző, amely Siófokkal vetekedik. A kisebb települések esetében ennél mérsékeltebb árak és áremelkedés jellemző, így például Velencén már csak 200-250 ezer Ft/m2 árszint mellett 20%-os emelkedést mérhetünk a tavalyi év azonos időszakához képest a nyaralópiacon.

A Balaton jelentőségéhez képest kevésbé frekventált és földrajzi kiterjedésükben is kisebb léptékű, de igen népszerű üdülőterületek esetében (Tisza-tó, Duna-kanyar) jóval kevesebb tranzakciós adat áll rendelkezésre. Általánosan elmondható, hogy közel 200-300 ezer Ft/m2 átlagos fajlagos árak mellett mérsékelt 10-20%-os áremelkedés jellemzi ezen területek üdülőingatlanait.

A tó környékén elsősorban a 7-10 M Ft-os nyaralókat keresik, leginkább idényjellegű használatra, de már ebben a kategóriában is van, aki állandó lakás céljából keres. Vannak keresők 20 M Ft-ig, itt is vegyes célra, de ebben az árkategóriában már többen vannak, akik az állandó lakhatást oldanák meg a vásárlással. Az ennél nagyobb értékű ingatlanokra szinte kizárólag azok részéről tapasztalt az Otthon Centrum érdeklődést, akik lakás céljára vásárolnának. A Velencei tónál is egyértelműen nagyobb az érdeklődés a vízparti, vagy vízpart közeli ingatlanok iránt, illetve azokra, ahol kilátás nyílik a tóra. Az árkülönbség mértéke a vízhez való elhelyezkedés szempontjából településen belül 10-30%. Sajnos nem mondhatjuk el, hogy a többség ebben a régióban a CSOK, illetve az ÁFA csökkentés hatására, vagy a támogatást igénybe véve vásárolt, számuk egyelőre nem jelentős – mondta Paraidi Mihály Barna, az Otthon Centrum székesfehérvári partnere.