Nem csak Pesten mennek a panelek

2015. október 06. kedd - 20:40 / piacesprofit.hu
  •  
  • Előfizetés

Nem csak a fővárosban dübörög a lakáspiac, számos vidéki nagyvárosban is megjelentek a befektetők, sőt egyes borvidékek központjában már a turistákat célzó, rövid távú lakásbérbeadás is megjelent, Pakson pedig az atomerőmű bővítésre készülnek.

Kép: SXC

Tavaly Eger, Miskolc, Nyíregyháza, Paks, Pécs és Szekszárd piaca is jelentősen bővült, a forgalom 20 és 30 százalék között nőtt 2013-ról 2014-re. Ez az ütem pedig idén sem lassult, az Otthon Centrum tapasztalata alapján a fenti városokban 20 és 50 százalék keresletnövekedés volt 2015-ben eddig. A növekvő forgalom és a vele járó áremelkedés sok esetben a befektetői keresletre vezethető vissza, de a sajátcélú vásárlások is megszaporodtak.

Vonzó panelek Miskolcon, Nyíregyházán és Egerben

Miskolcon a legtöbben felújított, panelprogramon átesett panellakások iránt érdeklődnek. A leginkább keresettek az egyedi mérős, távfűtéses panelek, melyek még a téglalakásoknál is kapósabbak, mivel ez utóbbiak általában idősebbek, és rezsiköltségük sem feltétlenül kedvezőbb. Miskolcon 2014-ben 1980 lakás cserélt gazdát, ami a csaknem 77 ezres lakásállomány 2,6 százaléka, ami az országos átlagnak megfelelő. A panellakások aránya kiemelkedő az eladásokon belül, a forgalom több mint 60 százaléka.

Idén nagy valószínűséggel 3.000 adásvételt is megközelíti a forgalom a városban. A panellakások átlagos négyzetméterára kevéssel 100.000 forint körül alakult 2015 eddig eltelt hónapjaiban, de a nagyon keresett, felújított lakások négyzetméterára már a 100 ezres határt is átlépi. Ennél nem sokkal drágábbak a téglaépítésű lakások, az átlagáruk egy négyzetméterre vetítve 110 és 120 ezer forint körül alakul. A családi házak négyzetméterára 105 és 115 ezer forint között volt átlagosan, így mindhárom ingatlantípus fajlagos ára nagyon közeli egymáshoz. Az árak a családi házak tekintetében még nem emelkedtek, de a tégla- és a panellakások 10 százalék körüli emelkedést mutattak már idén, 2014 azonos időszakához viszonyítva. Az 5-8 éve épült családi házakból viszont már hiány van a városban.

Van, ami nem Budán a legdrágább
Magasabb négyzetméteráron keltek el a pesti oldalon a panellakások, mint a budai oldalon állók. Az eladóknak ráadásul engedniük sem nagyon kellett az árból augusztusban.

Család és a fiatalok

A vevők között sok a fiatal, de jelentős keresletet képviselnek a családosok is. A befektetők nagyjából 10 százalékot tesznek ki a piacon, akik főleg bérbeadás céljára vásárolnak. Ennek ellenére szűkös a bérlakások kínálata, pedig albérletkereső sok van a városban. Befektetési szempontok akkor is megjelennek, amikor a szülők előre gondolkozva vásárolnak most lakást gyermeküknek, aki majd csak 2-3 év múlva fog beköltözni. A CSOK jelentette vissza nem térítendő támogatás még nem jutott el teljesen a köztudatba, 10-ből 3-4 vevő érdeklődik a lehetőségek iránt, és ennél kevesebb tud csak igényelni. „Miskolc példája nem kiugró, nagyon sok vidéki nagyvárosban láthatunk ilyen, vagy ennél nagyobb fellendülést a lakáspiacon” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Nyíregyházán komoly kereslet mutatkozik a bérletek iránt, a kereslet jócskán meghaladta a bővülő kínálatot, tízből csaknem négy vevő vásárol befektetési céllal l, hosszú távú bérbeadási céllal. A befektetők fizetőképes keresletet jelentenek, jellemzően készpénzzel vásárolnak, de a saját célú vásárlások egyre inkább átveszik a teret. A városban 2013-ról 2014-re csaknem 30 százalékkal nőtt a forgalom, tavaly már több mint 1.600 lakás cserélt gazdát Ez idén további 25 százalékkal növekedhet, így a kétezres szint közelébe érhet az adásvételek száma 2015-ben. A panellakások ebben a városban is keresettek, a 6,5 és 8 millió forint között kínáltakra nagy az érdeklődés. A családi házak esetében a 12-15 milliós árkategória a legnépszerűbb, ezek jellemzően a körúton kívül eső területeken találhatóak. A családi házak és téglaépítésű lakások átlagos négyzetméterára egyaránt 150-160 ezer forint körül alakult, a panellakások fajlagos ára ennél valamivel alacsonyabb, 120-130 ezer forint között mozgott 2015 eddigi eladásai alapján.

Még nem ismerik a CSOK-ot

A vevők kis arányban tudnak csak élni a CSOK-kal. A bankok általában elfogadják önerőként a vissza nem térítendő támogatás összegét, de saját tőkét is megkövetelnek, és ennek hiánya sok esetben meghiúsítja a lakásvásárlási terveket. Ez nem csak Nyíregyházára jellemző jelenség, sok más városban is hasonló tapasztalata van az Otthon Centrumnak.

Ennyivel lettek drágábbak a lakások
Emelkednek a lakásárak, az idén az első negyedévben, 2014 éves átlagához képest nominálisan 8,2, míg reálértelemben több mint 9 százalékos volt a drágulás mértéke, 2014 utolsó negyedévéhez képest pedig 3,7 százalékos volt az áremelkedés nominálisan.

Egy másik észak-magyarországi nagyvárosban, Egerben szintén virágzik a lakáspiac. 2013-ról 2014-re és 2014-ről 2015-re is 20 százalékkal bővült az adásvételek volumene. 2014-ben 783 lakás cserélt gazdát, ez idén megközelítheti az ezret. Bár önmagában kevésnek tűnik az ezer adásvétel, a város lakásállományára vetítve a forgalom 3 százalékot tett ki 2014-ben, ami az országos átlagnál élénkebb lakáspiacot jelöl. A kereslet a 7 milliós ingatlanoktól indul, és egészen a 30 milliós árcéduláig tart, efelett azonban már ritkábban lehet adásvételt látni. A panellakások szintén keresettek a városban, a másfél szobás ingatlanok 7 M Ft körüli áron keresettek, bár a forgalom kétharmadát nem panelépítésű társasházi lakások adják. A családi házak piacán a keresett szegmens a 18-20 milliós áron kínált ingatlanoké. A városra inkább a sorházak jellemzőek, semmint a klasszikus, egyedülálló családi házak. Fajlagosan a családi házak kerülnek a legtöbbe, az átlagos négyzetméter ár 180-190 ezer forint körül alakult 2015-ben. A téglalakások átlagos négyzetméterára 165 ezer, a panellakásoké 115 ezer forint körüli idén Egerben.

A vevők túlnyomó többsége saját célra keres ingatlant a városban. A CSOK csak az érdeklődések 20 százalékában jelenik meg, amit az is magyaráz, hogy a város is működtet saját támogatási rendszert a lakásvásárlók számára. A vásárlások 10 százaléka mögött húzódik meg tisztán befektetési szándék, ahol a vásárlók főleg bérbeadással szeretnék hasznosítani az új ingatlanukat. Új trendként jelent meg idén a fővárosban már ismert rövidtávú bérbeadás, ahol a lakástulajdonosok a városba érkező turistákat célozzák meg apartman lakásokkal, akár pár napos bérleti időszakkal. A város történelmi emlékei mellett a borvidék is nagy vonzerőt jelent.

Turisztikai vonzerő

Eger mellett egy másik borvidéki központ, Szekszárd is megjelent a rövidtávú bérbeadás, mint a befektetésnek vásárolt lakások új hasznosítási formája. A városi fürdő és a pincészetek szolgáltatják a város turisztikai vonzerejét, ami egyre több befektető fantáziáját megmozgatja. A városban sokan vásárolnak befektetési céllal, klasszikus, hosszú távú bérbeadás céljára is. A saját célú vásárlások esetén a panellakások a 6-8, a téglalakások a 8-10 milliós ársávokban legkeresettebbek. A téglaépítésű lakások átlagos négyzetméterára 2015 eddig eltelt hónapjaiban 180-190 ezer forint körül alakult, a panellakások átlagos, fajlagos ára 130 és 140 ezer forintot tett ki. A családi ház állomány viszonylag elöregedett, ezért sok esetben a vételáron felül a felújításra is tartalékolniuk kell a vevőknek. A házak szegmensében a kertkapcsolatos sorházak keresettek nagyon.

A forgalom csaknem kétharmadát panellakások adták a városban. 2014-ben 400 ingatlan cserélt gazdát, ami az állomány 2,6 százaléka, azaz az országos átlagnak megfelelő. Idén pedig könnyen félezer fölé emelkedhet a gazdát cserélő lakóingatlanok száma. A városban nagyon nagy hiány van újépítésű lakásokból, ezek négyzetméterára a 250-260 ezer forintot is elérheti. Mivel nincs elegendő kínálat, ezért az újszerű, 2000 után épült lakások ára jelentősen emelkedett, idén már a 230 ezer forintos négyzetméterárat is elérték.

Pécs is pörög

A másik dél-dunántúli központ, Pécs lakáspiaca 2013-ról 2014-re, és az idei évben is 30 százalékos bővülést mutat. 2014-ben összesen 2.200 lakás cserélt gazdát, ez a lakásállomány több mint 3 százaléka, ami az országos átlagnál jóval élénkebb lakáspiacra utal. Az idei évben az adásvételek száma megközelítheti a 3 ezres darabszámot. A városban a legnagyobb részt a társasházi lakások teszik ki a forgalomból, az összes eladásból 80 százalékban lakások képezik az adásvételek tárgyát. 40 százalék a panel, és 40 százalék a téglaépítésű lakások aránya. A városban nagyon keresettek a 6-7 millió forint alatt kínált panellakások, a másfél-, kétszobás lakások szinte hiánycikknek számítanak. Egy 40 négyzetméter körüli lakás jelenleg 5-5,5 millió forintért cserél gazdát. A panellakások átlagos négyzetméterára 125-130 ezer forint körül alakul, az idén. A panelek közül felújítandót és felújítottat egyaránt keresnek.

Lakást venne? Hat dolog, amire érdemes ügyelni
A sajtóhírekből egyértelműen az látszik, hogy a lakáspiac pezseg Magyarországon, a válság óta nem cserélt ennyi lakás gazdát, és az albérletek iránt is jelentős kereslet mutatkozik az elmúlt időszakban. Az egyetemi tanév kezdete miatt szeptember talán még kiemelkedőbb ebből a szempontból, éppen ezért az Allianz Hungária összeszedett pár jó tanácsot azoknak, akik társasházi lakást vásárolnak vagy bérelnek.

Az Egyetemvárosban és Uránvárosban nagyon élénk a piac, ami annak is köszönhető, hogy sok befektető is itt vásárol bérbeadási céllal, az egyetemistákra alapozva. A Kertvárosban főleg saját célra cserélnek gazdát a panellakások. A panellakásoknak az adhat külön vonzerőt, hogy felújításon átesettek fenntartási költsége a téglalakásokéval vetekszik. A téglalakások átlagos négyzetméterára azonban még így is magasabb, 150-160 ezer forint körül alakult, 2015 eddigi eladásai alapján. A családi házak esetében nagyon szűk a kínálat a 15 és 20 millió forint közötti szegmensben, pedig kereslet akad bőven. A Mecsek oldalában a házak jellemző ára 25 és 40 millió forint között változik, minőségtől, mérettől, elhelyezkedéstől függően. Az átlagos négyzetméterár 140 ezer forintot tesz ki 2015-ben, ezen ingatlantípus esetében.

A vevők nagyon vegyes csoportot alkotnak, érezhető az első lakásvásárló fiatalok piacra lépése, akik gyakran hitelből vásárolnak. Idén megjelentek azok a szülők is, akik egyetemista gyermeküknek vesznek lakást a tanulmányok idejére, esetleg azon túl is. Náluk már a befektetési szándék is szerepet kap, de a kimondottan befektetési szándékkal vásárlók aránya is eléri a 10-20 százalékot. Megjelent a vevőknek egy különleges csoportja is, akik külföldön dolgoznak, de az ott megkeresett pénzüket a hazai lakáspiacon, jelen esetben Pécsett fektetik be. Többen vannak, akik a közelgő hazaköltözésüket készítik így elő, de az ilyen vevőknél is megjelenik a befektetési gondolat.

Beruházási várakozások hajtják Paks lakáspiacát

Paks lakáspiacát az atomerőmű jelentette stabil, az átlagosnál magasabb kereseti lehetőségek miatt mindig is a vidéki átlagnál magasabb árak jellemezték. Az erőmű bővítése kapcsán felmerült hírek tovább fűtötték a város lakáspiacát, mind a beruházás, mind a bővítés számos új munkahelyet hozhat létre a városban, ami a lakáspiaci kereslet növekedését is jelenti. A városban jelenleg is főleg a társasházi lakásokból van hiány, hiszen a lakásállomány csaknem négyötöde családi ház, melyek közül sok a 70-80-as években épült „kockaház”. Pakson mind a téglaépítésű, mind a panellakások átlagos négyzetméterára jócskán meghaladja a 200 ezer forintot, ami vidéki viszonylatban nagyon magasnak mondható. A családi házak ára is magas, 2015 eddig eladásai alapján 190 ezer forint körül alakult. A városban 2014-ben 253 lakás cserélt gazdát, aminek a több mint fele panellakás volt. Az állomány 3 százaléka fordult meg a tavalyi évben a lakáspiacon, ami az átlagosnál élénkebb piacra utal.

A városban már most elindult a spekuláció az atomerőmű bővítése kapcsán, sok tulajdonos kivár az eladással, a bővítésről szóló konkrétumokra várva. A lakásínséget, illetve a még jobban megugró árakat az újlakás kínálat bővülése hűthetné le valamelyest, de konkrétumok hiányában a beruházók még nem indítottak nagy lakóingatlan fejlesztéseket. Ha viszont beindul a bővítés, akkor nem biztos, hogy Paks önmaga ki tudja szolgálni a megnövekedett lakásigényt, és a környékbeli települések, Szekszárd, és a Duna híd megépülése esetén Kalocsa is profitálhat a jelentős keresletbővülésből.

Bődületesen emelkednek a lakásárak
Padlóig nyomták a gázpedált a lakáspiacon, bizonyos területeken már a kapaszkodóért nyúlnak a vevők és a bérlők is. Az Otthon Centrum előrejelzése szerint 2015 végére a lakáspiaci adásvételek száma akár a 150 000-et is elérheti. A növekedést továbbra is két fő erő mozgatja: a befektetők és a saját célra vásárlók. A nagyszámú vevő megjelenésének hatására 10 százalék alá csökkent az alku mértéke, csaknem egy hónappal csökkent az átlagos értékesítési idő a tégla- és panellakásoknál. Az előző év azonos időszakához képest az árak a fővárosban mind a tégla, mind a panel szegmensben megugrottak, az utóbbiban nagyobb – akár 20 százalékot meghaladó – mértékben. A piac az elmúlt hónapokban sem lassított, az első féléves tendenciák tovább folytatódnak.