Ingatlanpiac – Kivárnak a kkv-k

2012. július 26. csütörtök - 20:27 / piac-profit.hu
  •    

A gazdasági válság hatásait az ingatlanszektor igencsak megérezte. Csökkentek az ingatlanárak, a bérleti díjak, új beruházások híján az építőipar is hanyatlik.

A Policy Agenda által a kis- és közép vállalkozások cégvezetőinek körében végzett felmérés szerint a következő félévben a kkv-k 82%-a nem tervez ingatlan vásárlást, eladást, vagy bérlést.

Hol működnek a cégek?

A kkv-k üzleti tevékenységének helyszínei sokszínűséget mutatnak. A vizsgált cégek több mint hattizede saját tulajdonú ingatlanban (is), mintegy fele bérleményben (is) működik. Az átfedés oka, hogy a megkérdezett cégek 8%-a saját tulajdonú ingatlant is és egyben bérleményt is használ. Kizárólag saját tulajdonú ingatlan használata 53%-ukra jellemző, míg 39%-uk csak bérlemény(ek)ben folytatja tevékenységét.

A vállalkozások 44%-a saját tulajdonú irodában végzi tevékenységét, és ugyanennyire jellemző a saját tulajdonú termelő, illetve értékesítési célú helyiség használata is. Saját raktárról valamivel kevesebben, 35%-uk számolt be. A bérlemények legnagyobb részét az irodák teszik ki a kkv-szektorban: a megkérdezett vállalatok 35%-ára jellemző, hogy ingatlant bérel irodai tevékenysége céljára. Termelő vagy értékesítési célú helyiséget, ingatlant csak 21%-uk bérel, raktárt pedig még ennél is kisebb hányaduk.

Az irodák többsége bérlemény, de sok a saját tulajdonú ingatlan - Kép: PP Archív
Az irodák többsége bérlemény, de sok a saját tulajdonú ingatlan – Kép: PP Archív

Tovább várat magára az ingatlanboom

Megvizsgáltuk a kis- és közepes vállalkozások következő félévre várható ingatlanpiaci aktivitását is. Telekvásárlást a megkérdezett kkv-k 3%-a tervez, míg új ingatlan építésére összesen 6%-uk gondol. E csoporton belül 2%-uk iroda, 3-3%-uk pedig termelő, értékesítési célú építmény, illetve raktár építését tervezi. (Egy vállalatvezető többet is említhetett.) 5% azon kis- és közepes vállalatok aránya, amelyek új ingatlan bérlését tervezik, míg 8% meglévő ingatlantulajdonát tervezi értékesíteni. 82%-uknak egyik vizsgált változtatás sem szerepel tervei között, azaz nagyon inaktívnak nevezhető ebben a tekintetben a kkv szektor. Ezen arányok pedig az ingatlanpiac válságának további elhúzódását erősítik.

Budapest belvárosában enyhe növekedés, vidéken további visszaesés várható

Elmarad a boom
Annak ellenére, hogy a második negyedévben 80 százalékkal nőtt az irodák bérbeadása az első negyedévhez képest, az első féléves 149 ezer négyzetméteres bérbeadás 9 százalékkal kisebb az egy évvel korábbihoz képest, a kihasználatlanság pedig 0,8 százalékponttal nőtt június végére – közölte a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF). A második negyedéves bérbeadás 95,8 ezer négyzetméter volt. A teljes kínálat a budapesti iroda piacon 3 millió 175 ezer négyzetméter, ebből 553 ezer négyzetméter a saját tulajdonú felület. Az idei második negyedévben új átadás nem volt. A második negyedéves kihasználatlansági ráta 21,3 százalék volt, ez 0,8 százalékponttal magasabb az első negyedévi adatnál. A pesti központi alpiacon volt a legkedvezőbb a kihasználatlanság 16,9 százalékkal, míg a fővárosi agglomerációban a legkedvezőtlenebb, 33,4 százalékkal.

A kis- és közép vállalkozások cégvezetői a legtöbb szegmensben nem számítanak lényeges változásokra az ingatlanárakban. Általános tendencia, hogy Budapest belvárosától a külvároson és az agglomeráción át a vidéki ingatlanok felé haladva az árnövekedést stagnálás, majd árcsökkenés váltja fel. A válaszadók a tavaly év végi árakhoz viszonyítva az új ingatlanok árában átlagosan 3,5%-os növekedést várnak Budapest belvárosában, gyakorlatilag stagnálást (0,6%-os növekedést) a főváros külső kerületeiben és agglomerációjában, míg 4,3%-os csökkenést vidéken.

A használt ingatlanok árában a kkv-vezetők átlagosan csökkenést várnak minden területen, de az árcsökkenés várt mértékét jelentős mértékben befolyásolja az ingatlan helye. Budapest belvárosában a várakozások átlaga olyan csekély mértékű csökkenést mutat, hogy azt gyakorlatilag stagnálásként értelmezhetjük. A külváros és az agglomeráció esetében már érezhetőbb, 2,7%-os áresést várnak a vállalkozások, de a legnagyobb változást a vidéki használt ingatlanok árában feltételezik, ebben a szegmensben jelentős, 7,4%-os árcsökkenést prognosztizálnak. A bérleti díjak esetében Budapest belvárosában 3,9%-os, a külvárosban és az agglomerációban 1%-os díjnövekedéssel számolnak a cégvezetők, míg a vidéki ingatlanok év végi bérleti díját 3%-kal várják alacsonyabbnak a tavaly év végi díjaknál.

Általános következtetések

Az ingatlanpiacon a kkv-k szerint továbbra sem várható fejlődés, változatlanul stagnálás és visszaesés várható. Az általános makrogazdasági beruházás-csökkenés és a kereslet folyamatos szűkülése nem ad lehetőséget az ingatlanpiac fejlődésére. Az irodapiac talán már elérte a mélypontját, további szűkülés nem feltételezhető, bár vidéken még vannak jelek a további iroda bezárásokra. A logisztikai ingatlanok körében teljes leállás tapasztalható, szinte nincs is új raktárépítés, az eddigiek kihasználtsága is mélyponton van. A kkv-k szerint azonban innen már inkább lassú növekedés várható. A kiskereskedelemben a pláza-stop miatt megakadt a diszkont üzletek korábbi bővülése is.  A fogyasztás stagnálás-visszaesése a kiskereskedelmi forgalom szűkülését okozhatja, így ez érződik az ingatlanpiac helyzetén is.