Így lehet jó irodát választani

2011. október 11. kedd - 08:45 / piac-profit.hu
  •    

Gyökeresen változik manapság az irodai környezet, ráadásul a változás sebessége gyors. Az üzleti élet szereplőinek egyre sokrétűbb spektrumot kell belátniuk ahhoz, hogy hatékonyan tudják kiválasztani a cég munkahelyét. Ebben segít a Jones Lang LaSalle Offices 2020 piackutatási programja.

Európában és a Közel-Keleten 150 szakértőt kérdezett meg arról a Jones Lang LaSalle, hogy szerintük mi a legfontosabb tíz tényező, amely a jövőben alakítani fogja az irodapiac fejlődését. A kutatás segíteni szeretne abban, hogy az üzleti vezetők megfelelő döntést hozzanak ma, és készen álljanak a következő évtized változásaira.

Az irodának is alkalmazkodni kell a változásokhoz Kép: sxc
Az irodának is alkalmazkodni kell a változásokhoz
Kép: sxc

– Az irodák száma egyre növekszik, a munkaerő egyre öregszik és a fenntarthatósági megoldások egyre nagyobb ellenőrzést igényelnek. Az ingatlanpiacnak ennek megfelelően alkalmazkodnia kell, és segíteni az üzleti vezetőknek, hogy a változásoknak megfelelően tervezhessenek. Az emberek nem dughatják a fejüket a homokba, azt remélve, hogy ezek a kérdések majd eltűnnek – hangsúlyozta Benoît du Passage, a Jones Lang LaSalle franciaországi és dél-európai ügyvezető igazgatója.

Nem csökkennek tovább a díjak
A számos költözésnek és bérleti szerződés hosszabbításnak köszönhetően a teljes budapesti irodapiac kihasználatlansági mutatója az előző negyedévhez képest csak kissé csökkent (20,6 százalék), mely 100 bázisponttal kevesebb, mint a 2010 harmadik negyedévben mért csúcsérték (21,6 százalék), derül ki a Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) 2011. második negyedévére vonatkozó irodapiaci adatait. A kihasználatlansági mutató az Váci úti irodafolyosón a legalacsonyabb (15,6 százalék), melyet az Észak Buda alpiac követ (15,8 százalék). A legtöbb üres irodaterület az agglomerációban található (34,1 százalék).
Budapesten a teljes bériroda állomány kihasználatlansági mutatója jelenleg 24,9 százalék. 2011 második negyedévében a BIEF 159 bérleti tranzakciót regisztrált, mely 8 százalékkal haladja meg az előző negyedéves értéket. Az átlagos tranzakcióméret 542 négyzetméter volt; 13 bérleti szerződést kötöttek 1000 négyzetméternél nagyobb irodaterületre, melyből hét új tranzakció, öt hosszabbítás és egy bővülés volt. A GKI prognózisa szerint a használt irodák értékesítési árai csak a vidéki körzetekben csökkennek tovább 2011 során és nem folytatódik a bérleti díjak csökkenésének többéves trendje az új irodák esetében sem. Általánosságban árstabilitásra lehet számítani.

Gyors változásokra kell reagálni

Fenntarthatóság, elhelyezkedés, vagyonkezelés, az épület elavulása, technológia, munkamódszerek, kialakítás és pénzügy a legfontosabb kérdések, amelyekre a bérlőknek, a befektetőknek és fejlesztőknek oda kell figyelniük a következő évtizedben.

A most elvégzett kutatás szerint az ingatlanpiaci szakértők 83 százaléka úgy gondolja, hogy a fenntarthatóság a legfontosabb stratégiai kérdés, mellyel az irodapiaci döntéshozók az elkövetkezendő tíz évben szembesülni fognak. (A zöld épületek nem csak fenntarthatósági, de gazdaságossági szempontból is előnyösek a bérlőknek.) Ugyanakkor a fenntarthatósági jellemzők egyre gyorsabban változnak a technológiák és a munkamódszerek fejlődésével párhuzamosan. A tendencia alapvetően lecsökkenti az épületek életciklusát, és ez néhány éven belül hatalmas felújítási igényt fog teremteni.

Az elkövetkező időszakban a technológiai fejlesztések jelentős következményekkel járnak az irodák kialakítására és a területi igényekre, ez a hatás nem lesz mértékben, mint ahogyan azt néhányan gondolják. Elképzelhető, hogy néhány év múlva a 240 voltos elektromos technológia helyett a 12 volt lesz általános. Az sem kizárt, hogy a felhő, mobil és a hozzátartozó technológiák használata annyira elterjed, hogy az irodaterületek kialakítása során a 70 százalékban közösségi terek lesznek és csak 30 százalék lesz a személyes irodák aránya. Így a meghatározott munkahelyekre sem lesz szükség, mindenki minden reggel a neki tetsző asztalnál foglalhat helyet mobil munkaeszközeivel. (Pedig az egylégterű irodákban elsorvadnak a dolgozók a szakemberek szerint.)

A bérlők világa jön

Mivel a mai piacot jellemző korlátozott finanszírozási lehetőségek jelentős változása a jövőben sem várható, növekedni fog a kreatív partneri kapcsolatok és az alternatív finanszírozási források mértéke. Azt persze nem lehet tudni, hogy ez elegendő lesz-e a finanszírozási rések betöltésére? Mindenesetre a bérbeadói és bérlői kapcsolatok határozottan a bérlő irányába fognak fejlődni. Az ingatlanpiaci vezető szakértőinek 80 százaléka úgy véli, hogy a bérlők egyre határozottabban fogják tudni érvényesíteni érdekeiket, így a bérbeadóknak és befektetőknek aprólékosabb igényeket kell kielégíteniük ami az elhelyezkedést, és a bérleti kondíciókat illeti.

– Bár a közép-és dél- kelet-európai régiót tekintve az egyes országok irodapiacai más és más sebességgel haladnak a fejlődésben, ennek a tanulmánynak a megállapításai mégis mindegyik ország esetében relevánsak lesznek, tette hozzá Tuza Rita a Jones Lang LaSalle magyarországi piackutatási vezetője.