Aki most bérel, jól jár

2011. november 16. szerda - 16:02 / piac-profit.hu
  •    

A fogyasztási szokások változása, illetve a fogyasztás csökkenése közvetlen hatással van a raktárpiacra, amely tetten érhető a raktárpiacon tapasztalható üresedésben: jelenleg a Budapest környéki modern logisztikai raktáraknak átlagosan 22 százaléka kihasználatlan.

A sok üresen álló raktárnak köszönhetően a jelenlegi piac bérlőbarát: akár klasszikus logisztikáról, termelő tevékenységről, vagy szolgáltatási tevékenységről van szó, a bérlők igen kedvező és rugalmas, személyre szabott feltételek mellett tudnak bérleti szerződéseket kötni. Ezzel akár hosszú távon is biztosítani tudják hatékony működésüket. A piaci trendekre reagálva a spekulatív fejlesztések egyelőre leálltak, állítja az Eston elemzésében. A magas piaci üresedés illetve az alacsony bérleti díjak igen kedvezőtlenül hatnak a beruházások várható megtérülésére. A fejlesztők várják, hogy a bérleti díjak elfogadható szintre stabilizálódjanak, és a piac felszívja a rendelkezésre álló üres területeket, így a raktárpiac második évtizedének kezdeti szakaszát várhatóan a meglévő területek feltöltése, hatékony kihasználása határozza majd meg.

a fogyasztás visszaszorulásával egyre több raktár maradt üresen
A fogyasztás visszaszorulásával egyre több raktár maradt üresen
Kép:sxc

A főváros környéki logisztika piac főként a fogyasztási cikkek raktározására épül és nagy arányban országos igényeket szolgál ki, így az utóbbi években a fogyasztás visszaszorulásával egyre több raktár maradt üresen. Akár egyetlen nagy alapterületen működő cég kivonulása is jelentős kihatással lehet a piaci mutatókra, mutat rá az Eston ingatlantanácsadó cég. Budapest nyugati vonzáskörzetében (M1-M7) az egykor 1600 munkavállalót foglalkoztató Rynart Transport Hungary 2007. októberi kivonulása a mai napig érezteti hatását, a nyugati régió logisztikai területeinek egyharmada jelenleg is kihasználatlan. A másik három zóna esetében az üresedés ennél jóval kedvezőbb, 17 százalék körül van. (A Colliers szerint stabil a fővárosi ipari ingatlanok piaca.)

Ezzel szemben a vidéki városokat elsősorban a lokális/regionális piac jellemzi, azaz jellemzően egy-egy nagy, regionális jelentőségű cég áll a bérlői oldalon. Az Audi betelepülésével például az autóipari multi beszállítói illetve egyéb ipari cégek is jelentős keresletet generáltak a győri ipari ingatlanpiacon. A gyár betelepülése a helyi raktár- illetve termelő célú ipari ingatlan kereslet legfőbb megteremtője, ellentétben a budapesti piaccal, ahol inkább a fogyasztási cikkek raktározása a jellemző. Az Eston tanácsadói úgy látják, hogy a Mercedes, illetve annak beszállítói hasonló folyamatokat indítanak majd Kecskeméten és környékén.

Ennek ellenére a vidéki raktárfejlesztések szinte kizárólag helyi vállalkozókhoz köthetőek, akik kisebb, 5000-10000 négyzetméteres fejlesztésekben teremtik meg a kínálatot a jelentkező igényre. Nagyobb, nemzetközi fejlesztők (egy hegyeshalmi projektet leszámítva) a kicsi piaci méret és a korábban említett főváros-központú közlekedési szerkezet miatt nem merészkedtek vidéki helyszínekre.

A folyamatokból következik az is, hogy a vidéki raktárpiac alakulása eltér a budapesti piaci trendektől. A vidéki, helyi vállalkozások és/vagy egy nagyvállalat kiszolgálására épülő logisztikai piacokat kevésbé érintik az országos tendenciák, viszont kiszolgáltatottabb egy cégnek, valamint a lokális gazdasági környezetnek. Egy helyi nagyvállalat teljesítménye, és igényei meghatározzák a régió piacát. A jövőben az Eston szakértői szerint a gyártó cégek súlya nőhet a modern logisztikai bázisokon, az ipari parkokban. Ezek a bérlők fokozhatják a piaci aktivitást.