Mi határozza meg az ingatlan árát?

2017. április 27. csütörtök - 20:20 / piacesprofit.hu
  •    

Ezrével épülnek országszerte, különösképp Budapesten az új lakások. Az egyes projektek árai között komoly eltérések figyelhetők lehetnek, melyet az elhelyezkedés és a minőség is komolyan befolyásol.

Az alábbiakban az extrának számító felszereltségekről, szolgáltatásokról lesz szó, melyek vásárláskor döntő tényezők lehetnek. Tudni kell azonban, hogy a kivitelezési költségek emelkedésével sok helyen csökkentették a plusz felszereltségeket, hogy a négyzetméter árak továbbra is megfizethetőek maradjanak. Az extra szolgáltatások árai a közös költségben is megjelenhetnek, így vásárlás előtt erről mindenképp érdemes tájékoztatást kérni. Az elemzésbe a saját honlappal rendelkező projektek kerültek be, melyek az alapvető információkat, leírásokat tartalmazzák – olvasható a Duna House közleményében.

lakópark

Kép: Pixabay

A zöld környezet legfontosabb

Néhány évente változó „trend”, hogy az erkélyes lakások a kelendőbbek vagy éppen megszüntetik a külső tereket. A jelenleg zajló lakásépítési-láz esetében egyértelműen az figyelhető meg, hogy rendkívül fontos a természet közelsége, még a zsúfoltabb belvárosban is. Ahol a lehetőség engedi előkerteket, pihenő parkokat, közös használatú kerteket alakítanak ki a társasházak környezetében. Erre kitűnő példa a MyCity Residence, a Forest Hill lakópark vagy a Reviczky Liget, melyek Duna House Csoporthoz tartozó MyCity projektjei, de más fejlesztők kínálatában is gyakorta szerepelnek nagy zöldfelülettel tarkított ingatlanok. Ahol nagyszabású parkosításra nincs lehetőség, mert a beépítettség gátolja, ott a tetőkertek terjedtek el nagyszámban. Zöldtetőt alakítottak ki közösségi területekkel például az Allure Residence-ben. Az erkély mérete néhány négyzetmétertől a több tíz négyzetméteres teraszokig terjed és a legtöbb társasházban elérhető olyan lakás, melyhez hozzátartozik. Vásárláskor figyelni kell, mivel az erkélyek árának számítása eltérő lehet az egyes projektek között. A legkedvezőbb eset, amikor a lakás ára már tartalmazza az erkély költségeit is, leggyakrabban pedig féláron számolják a kinti négyzetmétereket.

Meddig tarthat a kirobbanó építési kedv Magyarországon?
Meredek emelkedőn van a lakásépítési kedv Magyarországon. A legfrissebb KSH-adatok szerint az 2017 első két hónapjában összesen 1514 lakóingatlan építésére adtak ki engedélyt, ami 60 százalékos növekedést jelent a múlt év azonos időszakához képest.

Senki nem akar a parkoláson idegeskedni

Napjaink másik kardinális kérdése a parkolóhely. A mély- és teremgarázsok a lakóparkok több mint 80 százalékában elérhetők, így a Duna House saját projektjeiben is. Emellett vagy ezt kiegészítendő felszíni parkolóhelyek is sok lakáshoz rendelkezésre állnak. Egyes esetekben kötelező a parkolóhely vásárlása, máshol opcionális vagy a lakás árába már belekalkulálták, így nem jelent plusz költséget. A mély- és teremgarázsok ára jellemzően 2-5 millió forint között van, míg a felszíni parkolókhoz 1-2 millió forintért lehet hozzájutni.

A projektek több mint 30 százalékában kiemelt hangsúlyt fektetnek a biztonságra és az épületet portaszolgálattal, biztonsági kamerával, biztonsági szolgálattal vagy ezek bármilyen kombinációjával ellátják. Leggyakrabban a 24 órás portaszolgálatot választják, jellemzően a nagyobb lakásszámú (30-40 lakás feletti) társasházakban érhető el. Például a Bauer Residence 59 lakásos társasházban kamera és portaszolgálat található, csakúgy, mint a több mint 300 lakásos Duna Terasz Prémium lakásaiban. Ugyan ezek a szolgáltatások elérhetők többek közt a Boleró Lakóparkban vagy a Metrodom több projektjében is.

Egyre trendibb az okosotthon

A legfrissebb lakásépítési-láz nagy „slágere” az okosotthon. Többek közt a Cordia és a Metrodom is okosotthon berendezéssel kínálja projektjeit. A Metrodom 2016-tól kezdődően minden újépítésű lakását ellátja az intelligens rendszerrel. Mivel kedvelt hirdetési szöveggé vált a smart home (okosotthon) kifejezés, körültekintőnek kell lenni ezügyben is. Nem mindegy ugyanis, hogy mennyire „okos” a technika. Sok esetben nem is magát a rendszert, hanem csak annak előkészítését tartalmazza a vételi ár. A szolgáltatás szintjétől függően a berendezés árai már 250 000-350 000 forint körül kezdődnek, amennyiben magunk szeretnénk vásárolni, felső határ pedig gyakorlatilag nincs (egyéni ajánlat függő). A luxury kategória kétmillió forint környékén szereltethető be. Amennyiben nincs többre igény, megoldható, hogy csak egy-egy adott funkcióhoz szükséges eszközt, például mozgásérzékelőt, programozható termosztátot, redőny- vagy függönyvezérlést telepítsenek az ingatlanba. Ezek a felszerelések már 50 000 forint alatt is elérhetőek, de ha több mindent is szeretne a vásárló, a végösszeg igencsak magasra rúghat.

A vizsgálatba bevont projektek megközelítőleg 20 százalékában beszélhetünk kulcsrakész, gépesített konyhával rendelkező lakásokról. Példaként említhető a Dagály Residence és a BudaPart A konyhabútor sok esetben tartozéka – gépek nélkül – az ingatlanoknak, talán a leggyakrabban képezik a szezonális akció tárgyát is, ahol grátisz választható a lakás felszereltségei közé.

Elmarad ugyan a néhány évtizeddel ezelőtti mennyiségtől, de a projektek mintegy 15 százalékában kerül kialakításra üzlethelység az épület aljában. Méretük néhány négyzetmétertől több mint 300 négyzetméteres nagyságig terjed. Így kisebb üzletek és a nagyobb bevásárlóközpontok is igazán elérhető közelségbe kerülnek. Ennek előnyeit és hátrányait a leendő lakóknak kell mérlegelniük vásárlás előtt.  Az Allure Residence-ben több üzlethelységet is kialakítanak, de két bolt nyithat a Dunyov Ház és a Fáy85 projektekben is. A Márvány20 Residences projektben 300 négyzetméteres, a Bródy Házban pedig 315 négyzetméteres üzlet lesz kialakítva.

Meglepően alacsony (10 százalék) azon ingatlanok száma, ahol klíma tartozéka a lakásnak (például Buda Part), vagy az annak beszereléséhez szükséges előkészítéseket megtették. Még ennél is alacsonyabb számban, gyakorlatilag egy-egy projektnél, fordulnak elő olyan különlegességek, mint például a mosoda (Klauzál Residence), a saját jachtkikötő (Marina Bay) vagy business center (szintén Klauzál Residence).

Ennyi volt a CSOK?
A GKI lakáspiaci indexe (ami az ingatlanos cégek, illetve a lakosság várakozásait sűríti egyetlen számba) értéke a jelen felmérés során Budapestre vonatkozóan mintegy 7, míg az ország egészére vonatkozóan 4 ponttal csökkent idén januárhoz képest. Az egy évvel ezelőttinél a fővárosi index 9, az országos 6 ponttal került lejjebb. A kilátások javuló tendenciája ugyan megtört, de a jelenlegi várakozások még mindig valamivel kedvezőbbek, mint amilyenek ezek a lakáspiaci intézkedés-csomag bejelentése (az új lakások áfájának csökkentése, illetve a CSOK kibővítése) előtt voltak. Budapesten a divatos lokációk esetében nem romlottak a kilátások, ezeken a területeken továbbra is élénk forgalom várható. A külső pesti területek esetében viszont érezhetően romlottak a várakozások, emellett a panelpiacon is jórészt kedvezőtlen irányú változás következett be.

Fitness-wellness, geotermikus fűtés, rezsi

Fitness-wellness szolgáltatással a projektek 15 százalékában találkozhatunk. Jellemzően a magasabb árfekvésű ingatlanoknál elérhető a létesítmény, de 500 000 forint körüli négyzetméter árnál is előfordul néhány esetben. Egy-két példa azokra a projektekre, melyek tartalmazzák a szolgáltatást: Eco Residence, Erkel Residences, Sun Hill Residence.

Ugyan már nem az első passzívházakról beszélünk, mivel számuk jelenleg húsznál is több, mégis igazán kiemelkedő ajánlatnak tekinthető az a néhány, még átadás előtt álló projekt, mely passzívháznak minősül. A passzív házak óriási előnye az alacsony rezsiköltség, a fűtés díja éves szinten is csak 15-20 ezer forint.

Hasonlóan kedvezően alakul a rezsiköltség azokban a házakban, melyekbe geotermikus fűtést telepítenek (Budaliget Villakert, Márton Öko Házak). A kisebb, 4-5 lakásos projektek mellett, akár 50 lakásos társasházakban is kiépítik. A lakásméretek változatosak, már 32 négyzetmétertől lehet geotermikus fűtésű lakást vásárolni, a felső határ bőven 100 négyzetméter felett van. A geotermikus fűtés egy megújuló energiaforráson alapuló megoldás, mely környezet- és pénztárcakímélő. Ez az energiaforrás csak nagy energiaigény mellett kifizetődő a magas beruházási költségek miatt, így egy társasház kitűnő helyszínéül szolgál. Jól kombinálható napkollektor használatával, fűtés esetén praktikus padló-, fal- vagy mennyezetfűtéssel párosítani. Együttesen alig néhány épülő félben lévő társasházban jelennek meg. Melegvíz előállítására, sőt, hűtésre is alkalmazható. A geotermikus rendszerrel ellátott lakások átlagos négyzetméter ára 660 000 forint, de a szórás elég nagy: 400 000 forintos négyzetméter ártól kezdődik és egymillió forint négyzetméterár felett ér véget.

A társasházak 10 százalékában szerelnek fel napelemet vagy napkollektort. Ez több, mint 400 lakást érint majd. Közéjük tartoznak például a Dunyov Ház otthonai is, ahol napelemmel működtetik majd a liftet. A hét lakásos projektektől a több száz lakásos ingatlanokig elérhető lesz. A négyzetméter árak nem magasabbak, mint az átlag, a költségek azonban a későbbiekben alacsonyabban alakulnak majd. Átlagosan 480 000 forintos négyzetméterár jellemző, 390 000 és 590 000 forint között változnak a négyzetméter árak.

Korábban terjedésnek indult a padlófűtés, jelenleg pedig a mennyezeti fűtés gyakorisága nőtt meg. Sok esetben az előbb említett környezetbarát energiák egyikével párosítják, de önmagában is alkalmazzák – írja a Duna House.