Lejárt az engedmények ideje

2016. szeptember 29. csütörtök - 13:30 / Sebők Orsolya
  •    

Azt mondják, az irodapiac a gazdaság tükre: ha biztonságban érzik magukat a vállalatok, ha finanszíroznak a bankok, ha szívesen települnek adott országba a külföldi cégek, megindulnak az irodaépítések is. Az elmúlt öt-hat évben marginális volumenű új irodát adtak át Budapesten, 2018-ban viszont több százezer négyzetméter nyílik meg. Technológiai újításokban nem lesz hiány, ám az árat a bérbeadó diktálja.

Budapest újra felkerült az irodapiaci térképre. Míg a válság éveiben csaknem teljesen leállt az építkezés, 2016 első negyedévében közel 80 ezer négyzetméter új irodaterületet adtak át a fővárosban, de a nagyobb beruházások majd csak most indulnak. Ma keresleti boomról beszélhetünk. A piacon nincs nagyobb egybefüggő szabad terület, 2018-ban azonban a legfelkapottabb helyeken – például Dél-Budán vagy a Váci úti irodafolyosón – hatalmas irodaházak nyílnak. A fejlesztők jelen pillanatban egyáltalán nem tartanak attól, hogy szellemházakat építenek, sőt! Arra számítanak, hogy a helyek már a tervezőasztalon elkelnek, hogy azután a bérlő kénye-kedve szerint alakítsák a belső tereket. A spekulatív fejlesztés kevésbé jellemző a magyar fővárosban.

Az iroda a csomag része

A budapesti A és B kategóriás irodaházak állománya jelenleg összesen 3,3 millió négyzetméter. A 2012-es 20 százalékos üresedési ráta ma 11 százalék körül van, ami hosszú idő után a legalacsonyabb mutató. Míg 2009 környékén az irodák negyede üresen állt, ma nagyobb a kereslet, mint a kínálat. A budapesti irodapiac lemaradásban van.

modern menő iroda

Kép: Év Irodája

– Úgy tűnik, a hazai és nemzetközi vállalatok helyzete stabilizálódott, mernek új irodaterületekben gondolkodni. A keresletbővülésre pedig azonnal reagál a kínálat, hiszen egy kezemen meg tudom számolni, hogy ma hol van 5000 négyzetméternél nagyobb egybefüggő szabad irodaterület Budapesten. Az eddig altatott fejlesztési tervek most hirtelen előkerülnek, az üres telkeken megjelennek a munkagépek. A bankok finanszírozási kedve is élénkül, ami ugyancsak jótékonyan hat a fejlesztésekre – mondja Gereben Mátyás, a CPI vezetője, aki szerint az is a magyar fővárosnak kedvez most, hogy a régiós versenytársainknál korábban sem állt le az élet, így Prága és Varsó mára telített, már ami az irodakínálatot illeti.

Tóth Mariann, a HB Reavis magyarországi bérbeadási igazgatója szerint is a kínálat hiánya erősíti fel a jelenlegi fejlesztési lázat. De ez a hiány még idén és jövőre is jellemző lesz.

Meddig tart?
A kiadatlansági mutató a válság éveiben 25 százalék volt Budapesten, ma 11 százalék körülire csökkent. Jól hangzó adat ez: Párizsban, Frankfurtban, Milánóban is 8–10 százalék. Ám van egy nagy különbség. Ezekben a városokban folyamatosan ezen a szinten mozog, míg nálunk évekig alig történt beruházás. Most viszont csak a Váci úti irodafolyosón várható 230 ezer négyzetméter új iroda – 50 méteres körzeten belül például négy 30 ezer négyzetméteres fejlesztés indult –, a fővárosban összesen pedig 350 ezer négyzetméter a következő 24–36 hónapban. Azok a cégek, amelyek nagy, egybefüggő területeket keresnek, már tárgyalnak a beruházók értékesítési csapataival. A felek ugyanazt szeretnék: minél több előbérleti szerződést aláírni.
Az, hogy mi lesz aztán, számos tényezőtől függ. Az irodapiacot befolyásolja a szabad munkaerő-kínálattól az adókörnyezeten keresztül akár még a Brexit is. „Feltételezve, hogy stabilizálódik az európai és a magyar gazdaság, és folytatódik az elmúlt 24 hónapban tapasztalt tendencia, miszerint folyamatosan nő az irodaterületekre az igény, a józan ész azt diktálja, hogy aki fejleszteni szeretne, most tegye. Miután az új irodák megtelnek, és jó áron elkelnek, beáll a tehetetlenség a rendszerben. Azok a fejlesztők, akik időközben finanszírozáshoz jutottak, és betervezték adott évi büdzséjükbe a fejlesztést, felépítik a házat, majd egy darabig nem lesznek új irodaprojektek Budapesten” – mondja Gereben Mátyás.
Jóllehet a média általában csak a nagy költözéseket kapja fel, ötezer, sőt ezer négyzetméter alatt is vannak mozgások. Az ajánlati árak ma még változatlanok, de az elmúlt években megszokott bőkezű engedmények korszaka lejárt, így az effektív árakban érezhető emelkedés. És mivel egy átlagos bérleti szerződés futamideje öt év, a válságban kötött nagyon kedvező kontraktusok mostanában jártnak le. Ugyanazon az áron pedig biztos, hogy nem fogja az irodaház kiadni a helyet. Kérdés, hogy az áremelkedés elfogadható lesz-e a bérlőnek.

– 2017 végéig még nem lesz nagy, egybefüggő szabad terület a piacon, miközben a bérlők egyre bátrabbak. És nemcsak ők bátrabbak, hanem a munkavállalói igények is egyre jobban körvonalazódnak. Úgy tudják a vállalatok eladni az álláslehetőségeiket, ha attraktív csomagot kínálnak. A csomagnak pedig része az iroda, kezdve az épület elhelyezkedésétől az irodabelső kialakításáig.

A fejlesztők versenye 2018-ban indul, és várhatóan az először elkészülő fejlesztések gazdái lesznek a legnagyobb nyertesei. De azok is haszonélvezői lehetnek a fellendülésnek, akik az A kategóriás irodánál kicsit alacsonyabb minőségű, de színvonalas munkahelyet kínálnak, hiszen a fejlődő kkv-k közül is többen mernek már költözni. A tehetséges munkaerőért folytatott küzdelemben ugyanis nekik sem mindegy, hogy hová ültetik le a munkavállalóikat.

Az ár és a hely az első

Számtalan újabb szempont befolyásolhatja az irodaválasztást, de a trendektől függetlenül a bérlő számára az első és legfontosabb az elhelyezkedés.

– Vannak cégek, amelyek a logisztikai szempontok alapján döntenek. Ők az autópályák közelségét keresik, elsősorban Dél-Budán. A kkv-vezető, aki a XII. kerületben lakik, a lakásához közel szeretne irodát bérelni, míg a szolgáltató központok a metró közelébe költöznek, hiszen nagyon sok fiatalt – köztük külföldit – foglalkoztatnak, akik tömegközlekedési eszközzel járnak munkába. A startuperek pedig bringás srácok, akik szeretnek beülni a trendi vendéglátóhelyekre is, ezért mennek a belvárosba. Az is fontos szempont – különösen a középvállalatoknak –, hogy a partnerek és a versenytársak hol bérelnek irodát. Egy közös ebéd az ügyfél ügyvezetőjével többet érhet egy hosszú hivatalos megbeszélésnél – sorolja Kalmár Zoltán, az iroda.hu ügyvezetője.

– Fontos az egyetemek közelsége is – ez elsősorban a dél-budai városrész előnye –, hiszen a hallgatók – különösen az IT-szektorban – sokszor már a tanulmányaik alatt dolgoznak, de később is vonzó számukra az ismert környék. A Váci út pedig a belváros közelsége miatt is vonzó – teszi hozzá Tóth Mariann.

A választási kritériumok között az ár–érték arány is mindig előkelő helyen szerepel. A bérleti díj önmagában keveset mond. Ehhez hozzá kell adni az üzemeltetési díjat és azt, hogy ezért milyen szolgáltatásra számíthatunk.

– A kereslet élénkülésének hatására még nem mentek fel a négyzetméterárak, viszont jelentősen zsugorodtak az elérhető kedvezmények. Az A kategóriás piacon a válság éveiben is 11–15 euró volt a standard ár, ám akkor a bérlők nagyon komoly kedvezményeket – például díjmentes időszakot vagy plusz költség nélkül személyre szabott belső teret – tudtak kiharcolni. Ma nincs rászorulva a befektető ilyen mézesmadzagra, a bérlők versenyeznek a helyekért – állítja Kalmár, aki szerint ma már az sem kérdés, hogy van-e kantin az irodaházban, de az igen, hogy ott mennyit kell sorban állni, vagy hogy van-e a közelben olyan kedvező árú étterem, ahová az üzleti partnerrel is beülhet a vezérigazgató.

üres iroda

Kép: Pixabay

Azzal is nehezen tudja megkülönböztetni magát egy iroda, hogy ha zöld vagy fenntartható. Ez ugyanis alapkövetelmény, és nem versenyelőny. Gereben Mátyás szerint a modern kori irodafejlesztéseknél sokkal inkább a humán tényezők dominálnak: emberközpontú munkahelyeket szeretnének a vállalatok, ahol a dolgozók komfortosan érzik magukat.

– Az Y generáció és a náluk fiatalabbak más irodai kialakítást kérnek. Sok zöld területet, pingpongasztalt, pétanque-pályát, wi-fit a kertben és kényelmes kültéri padokat, ahol akár dolgozni is tud az, aki unja az irodát. Igényük van a kényelmi szolgáltatásokra, mint például jógaszobára, masszázsszobára vagy a mozgó termelői piacra, amely időről időre megjelenik a házban. Ezekért az extrákért hajlandóak a bérbevevők többet fizetni, mivel a befektetésük megtérül a tehetségekért folyó versenyben.

Tóth Mariann is úgy látja, a cégek nemcsak a modern munkakörnyezetre, hanem a rekreációs terek kialakítására is áldoznak pénzt. Szerinte az otthonosság mellett az irodán belüli technológiai innovációra is komoly igény van. (Technológia nélkül tehetségek sincsenek.)

– Azok a dolgozók, akik élvezettel jönnek be az irodába, sokkal hatékonyabban dolgoznak, és ezt már a munkáltató is tudja. Ezért megnézi, hogyan tudja a kollégákat hatékonyan leültetni, milyen a létesítmény atmoszférája, milyen extraszolgáltatásokat kínál a ház és a környék. Az okosiroda-megoldások egyre keresettebbek. Semmi luxus nincs abban, hogy okostelefonos applikáció segítsen a reggel megérkezőnek szabad asztalt találni a több ezer négyzetméteres térben, vagy az okostelefonjával tudjon ki- és belépni a házba, vagy ha beléptetőkártyára van szükség, akkor se kelljen azt előhalászni a táska mélyéről. Az sem mindegy, hogy a vendégek hogyan jutnak be, például lehet-e iPaden regisztrálni, és nagyon fontos a friss levegő is, amit a költséghatékonyan üzemelő high-tech hűtés-fűtés rendszer biztosít. A lényeg, hogy az iroda vonzóbb legyen, mint a konkurenciáé, és a munkaidő se letöltendő kötöttséget jelentsen csak.

A számok nyelvén

57% számít arra, hogy öt éven belül okos irodában fog dolgozni.

44% olyan irodában szeretne dolgozni, ahol a fűtést, hűtést és a világítást egy automatika mindig optimálisra állítja, a tárgyalókban lévő eszközök vezetékek nélkül kommunikálnak egymással, a távol lévő kollégák videokonferencián keresztül bekapcsolódhatnak a megbeszélésbe, hozzáférhetnek a megbeszéléseken bemutatott prezentációkhoz és egyéb digitális tartalmakhoz is.

30% arra használná a mesterséges intelligenciát (AI), hogy a repetitív, unalmas feladatokat ne nekik kelljen elvégezni,

62% szerint az AI megkönnyíti a munkát,

50% szerint növeli a hatékonyságot.

42% az Y generációból felmondana egy olyan munkahelyen, ahol túlságosan elavult technológiát használnak,

82% az irodai környezet műszaki felszereltsége alapján választ új munkahelyet.

52% legalább heti egy napot az irodától távol dolgozik,

18% heti rendszerességgel dolgozik nyilvános helyen, például kávézóban.

Az adatok forrása: Intel és Dell közös munkavállalói kutatása, 2016. július

 

Segítünk kiszámolni

EKÁER kalkulátor

kalkulátor

Céges bankszámla

kalkulátor

Pályázatkereső

kalkulátor