Hogyan vegyünk céges ingatlant?

2013. szeptember 23. hétfő - 18:30 / piacesprofit.hu
  •    

A vállalkozók többsége általában túl van egy vagy több ingatlanvásárláson, tehát nem tapasztalatlanok, azonban mindenkit érhet meglepetés. Szakértőnk felhívja a figyelmet néhány buktatóra.

Ingatlanvásárlásnál számtalan kérdés merülhet fel – Kép: Pixabay

Jelenleg ugyan pang az ingatlanpiac, azonban a lanyha keresletnek van egy nagyon fontos előnye, nevezetesen az ingatlanárak nagyon alacsonyan, annak a bizonyos mesebeli békának az ülőgumói alatt vannak. Tehát akinek van tőkéje, vagy netán könnyen jut hitelhez, annak most kell ingatlanba fektetnie a pénzét. (A saját ingatlan költségcsökkentésnek sem utolsó.)

Mindenekelőtt célszerű felkeresni a nagy ingatlanközvetítő cégeket, ugyanis nekik országos adatbázisuk van, tehát jóval nagyobb a valószínűsége annak, hogy a céloknak a lehető leginkább megfelelő ingatlant választhat a beruházást tervező vállalkozás. Másrészt ők a környezetükben található épületeket, ingatlanokat meglehetősen jól ismerik. Az árak tekintetében is közelebb járnak a realitáshoz, mint azoknál az ingatlanoknál ahol a beruházó közvetlenül a tulajdonossal tárgyal.

Szükség van egy ingatlanos ügyekben jártas ügyvédre is, aki kellő szakmai tapasztalattal rendelkezik az ilyen típusú jogügyletek megkötésénél. Nem mindegy, hogy az illető rendelkezik-e ebben a körben gyakorlattal, ugyanis egy jó jogi szakértő sok kellemetlenségtől tudja megóvni a beruházót. Nem árt egy olyan műszaki szakértő sem, aki az ingatlan, és a ház műszaki állapotát legalább hozzávetőlegesen fel tudja mérni, esetleg rendelkezik helyismerettel, tisztában van a környék építési koncepciójával is.

Szakértőnk korábbi cikkei
A Piac & Profit jogi szakértőjének témája a szerződések írásba foglalása, a formakényszernek nevezett, sokak számára magától értetődőnek tűnő probléma. A téma banálisnak is nevezhető. De lehet, hogy mégsem az? Az új Ptk. e téren is hozott némi újdonságot.
Az ingatlan-adásvételi szerződések esetében a jogi közreműködő ügyvéd, jogtanácsos vagy közjegyző megkerülhetetlen. Ráadásul sok egyéb kötelező kelléke is van egy ilyen szerződésnek. Ezeket ismerteti a Piac&Profit jogi szakértője.Kell az adásvételibe az alapterület is?

Az elmúlt alkalommal az ingatlan adásvételi szerződéseket vettük górcső alá és egy olvasónk kifogásolta, hogy az alapterület nem lett a kötelező tartalmi elemek között felsorolva. Kifogását meg is indokolta, mondván az új építésű ingatlanoknál ez kötelező kell, hogy legyen, hiszen a vállalkozó lehet, hogy egyoldalúan változtatni fogja az alapterületet.

Ha ez a stáb felállt, akkor a keresés következik. Fontos az ingatlant különböző napszakokban is meglátogatni és lehetőség szerint a tulajdonossal többször találkozni. Az ilyen beszélgetések során egy-egy elejtett szóból, elszólásból sok minden kiderülhet. Ha megvan a megfelelő ingatlan, már „csak” a szerződéskötés van hátra.

A közvetítők szoktak némi előleget kérni, azonban ezt az összeget ne tévesszük össze a foglalóval. Érvényesen foglalót adni csak ügyvéd által ellenjegyzett szerződésben lehet. Ha már a foglaló említésre került akkor ejtsünk róla néhány szót. A foglaló egy szerződéskötést biztosító mellékkötelezettség. Egy olyan jogintézmény, amely nem tévesztendő össze az előleggel, vagy a bánatpénzzel. A Polgári törvénykönyv szabályozza. A fontosabb szabályok: a vételárelőleg teljes egészében visszajár, függetlenül attól, hogy miért hiúsult meg a szerződés. A bánatpénz viszont a meghiúsulástól függetlenül megilleti azt a felet, akivel szemben a másik fél megszűntette a szerződést. De mi a helyzet a foglalóval? Nos itt számít, hogy a meghiúsulás kinek a hibája. Mondhatjuk azt is, hogy ez a legfontosabb. Ugyanis, aki adta a foglalót (vevő, beruházó) elveszíti azt amennyiben miatta hiúsult meg a szerződés, viszont, ha az eladó miatt hiúsult meg a szerződés ő az adott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni, vagyis mondhatjuk, hogy a beruházó valamelyest gazdagodik, ezáltal. Azonban nem szabad elfelejteni, hogy a vevő nem a foglalóban érdekelt, hanem az ingatlan megszerzésében, amitől viszont elesik. A beruházó érvényesítheti a vevővel szemben a foglalót meghaladó kárát, azonban a foglaló a kártérítés összegébe beszámít. Mint ahogy beszámít a jogügylet teljesedése esetén a vételárba is.

Előfordulhat, hogy a foglaló visszajár, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amiért egyik fél sem felelős, vagy mind a két fél felelős. A foglaló jogkövetkezményeinek az elfogadása a szerződésszegés következményei alól nem mentesít.

Természetesen a foglalón túl még számos más kérdés is felmerül egy irodahelység megvásárlása során, amikről a cikk folytatásában olvashatnak!

Dr Illés Zsolt

Ügyvéd

Ingatlanforgalmi szakjogász

Sosem volt ilyen borús a fővárosi ingatlanpiac
Leálló fejlesztések, kihasználatlan területek, romló várakozások jellemzik az üzleti ingatlanpiacot a GKI ingatlanpiaci felmérése szerint. A fővárosi kereskedelmi ingatlanpiacon eddig soha nem tapasztalt pesszimizmus volt tapasztalható. A fővárosi irodapiacon semmi sem változott: a gyakorlatilag leálló fejlesztések mellett a felhalmozódott jelentős területű kihasználatlan területet próbálja „megemészteni” a piac, egyelőre kevés sikerrel. A kapacitás-kihasználtsági mutatók a fővárosban minden szegmensben alacsonyabbak voltak, mint fél éve, az idei első felméréskor. A válaszadó ingatlanos cégek tehát nem érzékelik az üresedés csökkenését. A legkisebb üresedésű szegmens a pesti oldalon található „B” kategóriás irodáké, a legnagyobb üresedéssel a budai „A” kategóriában találkoztak a felmérés készítői.

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek