Hasznos tanácsok ingatlanbérleti szerződés megkötéséhez

2014. február 26. szerda - 18:30 / piacesprofit.hu
  •    

Minden vállalkozásnak szüksége van olyan helyiségre ahol tevékenységét végzi. Vannak vállalkozások, melyek ilyen helyiségeket bérbe adnak, mások pedig bérelnek. Minden esetben felvetődik, hogy írásba kell-e foglalni a bérleti szerződést, vagy sem. A jelenlegi szabályozás (Ptk) nem ismer ilyen formakényszert, azonban a bizonylati rend jogi szakértőnk álláspontja szerint megkívánja az írásbeliséget.

A szerződés nem igényel ügyvédi ellenjegyzést, mégis célszerű, főleg a nagy értékű szerződések megkötése miatt ügyvédhez fordulni és az ő tanácsát kikérni, sőt az okirat szerkesztést is rábízni. Mit is kell tartalmazni a bérleti szerződésnek? Melyek a fontosabb tartalmi elemek?

Mindenek előtt a szerződő felek nevét és adatait. Fel kell hívnom a figyelmet arra, hogy célszerű a kötelező név és székhelymegjelölésen felül feltüntetni a szerződő felek adószámát, cégjegyzékszámát, bankszámlaszámát, ha pedig a bérbeadó magánszemély, akkor a bérbeadó anyja nevét, születési helyét és idejét. Nyilván felmerül a kérdés, hogy ezen utóbbi adatokra mi szükség? Nos a végrehajtási eljárás megindítása akadályba fog ütközni ezeknek az adatoknak a hiányában, így akár egy nyertes pert követően is patthelyzet alakulhat ki.

Bérlő vs. bérbeadó: Mit kérhet számon?
Mitől emelkedik egyik évről másikra az irodabérleti díj és a rezsi? Miért vannak hőmérsékleti kifogások az irodában? A leggyakoribb kérdések a bérlők és a bérbeadó közötti pénzügyekben és a műszaki témákban merülnek fel. Lássuk a tipikus problémákat és a megoldásukat! 

Fontos a bérelt helyiség rendeltetésének a feltüntetése. Ez mind a két fél számára biztonságot jelent, azonban nem árt előzetesen tájékozódni, hogy a helyiségben folytatandó tevékenység nem ütközik-e valamilyen jogi akadályba. Ugyanis utóbb ebből adódhatnak nehézségek és perek. Itt elsősorban az előre megfizetett bérleti díj visszaszedésére gondolok, mely álláspontom és a bírósági gyakorlat szerint akadályba fog ütközni, vagy az óvadékra, melynek visszakövetelése szintén aggályos, mivel a szerződő felek megállapodtak.

Fontos a felelősségi szabályok tisztázása. Itt elsősorban a helyiségben folytatott tevékenységgel harmadik személyeknek okozott károkra gondolok pl. környezetvédelmi károk, de ide sorolhatóak azok a károk is melyeket a bérlő a bérbeadónak okozhat a helyiségben működése során.

Érdekes lehet a helyiség bérletre alkalmas állapotban tartása is, mely a bérbeadó kötelezettsége, azonban a rendkívüli az állagmegóváson felüli beruházások költségeinek a viselése már másképp alakul. Ezekről a szerződésben rendelkezni kell, ugyanis az ilyen beruházások költségeinek a bérbeadóra való terhelése nem olyan magától értetődő, ha a szerződő felek nem így állapodtak meg.

Kép:sxc

Fontos rendelkezés a bérlő elhelyezésének a kérdése, a cserehelyiség biztosítása. Ez a kérdés a bérbeadót hivatott védeni. Vagyis, ha a szerződő felek magánszemélyek esetén úgy rendelkeztek, akkor a helyiségbérlet megszűnése esetén nem jogosult a bérlő elhelyezésre.

Lényeges kérdés a bérleti díj, melyet célszerű előre kérni, és esetleg két-három havi bérleti díjat előlegként elkérni. Ezen felül célszerű a helyiség költségeiről, rezsijéről is rendelkezni. Ezt a szerződő felek a bérleti díjon felül szokták megállapítani és fő szabályként a bérlő szokta viselni. Célszerű a bérleti szerződésben a fogyasztásmérőkhöz kapcsolódó közszolgáltatási szerződésekről is rendelkezni, vagyis jó ha ezek a szerződések a bérlőre átcedálódnak.

Korábban egy cikkemben már írtam a helyiségek kiürítéséről és arról a visszás helyzetről, amikor a bérbeadó nyúlt a zsebébe annak az érdekében, hogy a bérlő elhagyja a bérleményt. Nos az ilyen helyzetek elkerülésére lehet megoldás, ha a szerződést egy közjegyzői kiegészítéssel láttatjuk el, mely egy közokirat és melyben a bérlő vállalja, hogy a felmondási idő végén elhagyja a helyiséget. Ezzel az okirattal elkerülhető a peres eljárás és szükség esetén közvetlenül a végrehajtóhoz lehet fordulni. Így akár éveket is meg lehet spórolni a helyiség kiürítése során.

Nyilván lehetne még más rendelkezésekről, netán az új Ptk-ról is szót ejteni, azonban a terjedelem nagy úr. Remélem, hogy cikkemmel sikerült hasznos ötleteket adnom, azonban még egyszer hangsúlyoznom kell, hogy szerződéskötés esetén forduljanak ügyvédhez.

Dr Illés Zsolt
Ügyvéd
Ingatlanforgalmi szakjogász

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek