Eladható lesz a ház alól a telek

2013. július 03. szerda - 08:19 / piacesprofit.hu
  •    

Az új Ptk. megszünteti a föld és az épület tulajdonának kötelező egységét kimondó főszabályt és a jövőben a tulajdonos a földdel és a rajta álló felépítménnyel egymástól függetlenül, szabadon rendelkezhet. Az épület tulajdonjoga továbbra is alapvetően a földtulajdonost illeti meg, aki jövő márciustól dönthet úgy, hogy a földet és a rajta álló, vagy tervezett épületet önálló helyrajzi szám alatt jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba, hogy azok külön-külön is forgalomképesek legyenek. Ez a megoldás nem idegen a nemzetközi gyakorlatban és új teret nyithat a hazai ingatlanfejlesztések előtt is – emeli ki a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda elemzése.

Kép:PP archív

A mai szabályozás az “aedeficium solo cedit” elv alapján nem teszi lehetővé, hogy a földtulajdonos a maga által végzett építkezést követően szétválassza a telek és az épület tulajdonjogát, és így önálló helyrajzi szám alatt regisztráltassa a felhúzott épületet. Egy épület telektől elkülönült, új helyrajzi szám alatti – vagyis önálló ingatlankénti – regisztrációjára az ingatlan-nyilvántartásban jelenleg két esetben van lehetőség; a földtulajdonos és az építkező között létrejött földhasználati megállapodás, vagy ráépítés alapján.

A föld és az építmény elválasztására eddig alkalmazott megoldások – a telekalakítás, a több önálló épület egy társasházba vonása, vagy éppen az osztatlan közös tulajdonosi struktúra kizárólagos használatot szabályozó megállapodása – mellett az új Ptk. hatályba lépésétől megjelenő új alternatíva az ingatlanfejlesztők számára hasznos.

Ellenőrizni kell a tulajdonviszonyokat
Megszaporodhatnak majd azok az ingatlanok, ahol a föld és a felépítmény tulajdonjoga elválik egymástól, ez azonban azt is jelenti, hogy az ingatlanügyleteknél még fokozottabban kell ellenőrizni azt, hogy a földdel az azon emelt épület ingatlan-nyilvántartási egységet képez-e, nehogy a vevőt kellemetlen meglepetés érje az ügyletkötést követően – hangsúlyozza Györfi-Tóth Péter, a DLA Piper nemzetközi ügyvédi iroda partnere.

Az önállóan is forgalomképes épület megjelenése lehetővé teszi az ingatlanpiaci szereplők, így különösen a fejlesztők számára egy nagyobb telken zajló beruházás átadását vagy értékesítését oly módon, hogy ehhez a földterület tulajdonjogát nem szükségszerűen szerzik meg, vagy az elkészült felépítményeket már tulajdonosként, de szakaszosan fejlesztik és értékesítik. Mindezzel csökkenhetnek egy ingatlanfejlesztés, vagy adás-vétel forrásigényei is, hiszen nincs szükség a telek, vagy egy teljes komplexum finanszírozására, elegendő lesz az adott felépítményre szükséges pénzt előteremteni.

Szerződésben érdemes rendezni a földhasználatot
Mivel az épület tulajdonosának földhasználattal kapcsolatos jogait és kötelezettségeit korlátozza a kódex, de a korlátozást nem definiálja egyértelműen, a földhasználat szükséges mértékének és a használat arányának meghatározását tanácsos lesz előzetesen rendezni a föld és az épület tulajdonosa között- emeli ki Györfi-Tóth Péter. A földhasználati szerződésben meghatározott jogok és kötelezettségek az ingatlan-nyilvántartásban is megjelenhetnek, megismerhetők lesznek, így harmadik személyekkel szemben is hatályossá válhatnak.

Földhasználati jog, elővásárlási jog

Fontos, a bírói gyakorlatban már eddig is alkalmazott zsinórmértéket húz meg az új Ptk. a földhasználati jog terjedelmét illetően. Földhasználati joga alapján az épület tulajdonosa – jövő márciustól – az épület használatához szükséges mértékben lesz jogosult a föld használatára és hasznai szedésére a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket, illetve a földhasználati jog csak az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben illeti meg az épület tulajdonosát.

Amennyiben a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga különválik, azok önállóan is értékesíthetők lesznek, az egyedüli korlát a törvény által biztosított elővásárlási jog lehet. A tulajdonosok megállapodhatnak majd úgy is, hogy az épületet tulajdonosa csak a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el, vagy terhelheti meg az épületet. „Ugyanakkor az épület tulajdonosa a föld tulajdonosától a hozzájárulás megadását követelheti, ha az elidegenítés vagy a terhelés az épülettulajdonos kötelezettségeinek teljesítését, vagy az épület létesítésének szerződésben definiált célját nem veszélyezteti”- mutat rá Györfi-Tóth Péter.

A társasági jog alaposan megváltozott
Jelentős változást hozott a magyar jogrendbe az új polgári törvénykönyv (Ptk.). A rendelkezések 42 százaléka teljesen új, további 33 százaléka pedig érdemben módosít a régi szabályon, így a jogi szakma komoly továbbképzés előtt áll.

Feliratkozom a(z) Jogi kisokos téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek