Bérbeadás mint befektetés?

2016. szeptember 01. csütörtök - 08:20 / piacesprofit.hu
  •    

Befektetési lehetőségeket keresve egyre többször találkozhatunk az ingatlan bérbeadással, mint opcióval, ami hosszú távon garantált megtérüléssel vonzza potenciális vevőket. Valóban ilyen egyszerű lenne? Mire kell figyelni és milyen lehetőségeink vannak, ha ezt a formáját választjuk a pénzünk kamatoztatásának? A KSH legújabb, 2015. évig összegző lakáspiaci felmérése alapján keressük a válaszokat a fenti kérdésekre.

Százszázalékos garancia nem létezik semmire, de tény, hogy Budapest az ingatlan-bérbeadás szempontjából kiemelkedő helyet foglal el. Bár országos szinten is növekedést mutat a magánbérletek aránya­: 2011-ben nem érte el a 4 százalékot, míg 2015-re már 6 százalékvolt, mégis a főváros a befektetéseket leginkább vonzó terület, itt a bérelt lakások a 10 százalékot is elérik – mondják a BigGeorge Property szakértői.

 Forrás: KSH:Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei (Budapest, 2016)

Forrás: KSH: Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei (Budapest, 2016)

Mindemellett a városon belül is vannak felülreprezentált területek, a városi bérházakban a bérlakások száma kétszerese az átlagnak (12%), de a lakótelepeken és zöldövezeti többlakásos épületekben is az országoshoz képest nagyobb arányban vannak jelen (11%).

Ha a bérlők összetételére vagyunk kíváncsiak, bár általános szabályt nem lehet levonni, a fiatalabb korosztályt találjuk túlsúlyban. Magánbérletet főként fiatal egyedülállók és párok tartanak fenn, esetleg egyedülálló szülők: Náluk kevesebb a saját tulajdonú lakások száma, de státuszukból kifolyólag megengedhetik a bérlakás fenntartását.

Forrás: KSH:Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei (Budapest, 2016)

Forrás: KSH: Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei (Budapest, 2016)

Elképzelhető, hogy túlzás garantáltnak nevezni az ingatlan-bérbeadás megtérülését, de tény, hogy ha bérbeadásban mint befektetési formában gondolkodunk, a fenti adatokból kiderül, hogy Budapest belvárosában van a legnagyobb esélyünk arra, hogy a befektetett összeg megtérüljön.

5 dolog, amire érdemes figyelni a lakásbérleti szerződésben
Akár irodaként, akár lakás céljára akarjuk használni az ingatlant, a nem várt problémák elkerülése érdekében nézzünk meg öt olyan dolgot, amelyre mindenképpen érdemes figyelni a lakásbérleti szerződés megkötésekor.

Rejtett és nyilvánvaló költségek

Ahhoz, hogy a megvásárolt ingatlan bérlőre találjon, további befektetést is igényelhet. Használt lakás vásárlása esetén mindig felmerül a kérdés, főként a hozzá nem értők számára, hogy vajon az ingatlan milyen műszaki állapotban van, milyen rejtett hibákat fedezhetünk fel a későbbi évek során, melyek nem várt kiadásokat vonhatnak maguk után?

Használt ingatlanok esetében a legfőbb probléma általában a szigetelés, illetve a nyílászárók elavultsága. Társasházak esetében a nagyobb felújításokat és beruházásokat gátolhatja vagy elhúzhatja a lakóközösség, illetve a pénzhiány. Előnyösebb helyzetből indulnak az újonnan épült társasházak, de a belváros magas beépítettsége miatt, csak „maréknyi” új építésű ingatlan beruházással találkozhatunk itt. Ilyen szerencsés esetekben további épületminőségi problémákat is kizárhatunk, amik használt lakások esetében nagy arányban előfordulnak: tetők felújítása, fűtés korszerűsítése vezetékek cseréje.

Forrás: KSH:Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei (Budapest, 2016)

Forrás: KSH:Miben élünk? A 2015. évi lakásfelmérés főbb eredményei (Budapest, 2016)

A bérbeadás menete

Ha mindezeken a próbaköveken túljutunk, a konkrét bérbeadás terén is rengeteg kötelezettség vár még ránk: a bérbeadás engedély- és adókötelezettségeink teljesítése Szerencsére itt is találkozhatunk olyan beruházókkal, akik a teljes körű bérbeadást menedzselik a befektetők helyett: az engedély megszerzésétől, a bérlők felkutatásáig átveszik az ügyintézést, akár hosszú, akár rövidtávú lakáskiadás a cél

Természetesen ez többletköltséggel jár, azonban leveszik a bérbeadással kapcsolatos terhet a befektetők válláról, sőt garanciát is vállalnak a befektetés megtérülésére. Többféle bérbeadási konstrukcióval találkozhatunk a piacon. A garantált hozamot kínáló befektetések nagy átlagban 6%-os megtérülést ígérnek évente, míg a bevételarányos fizetési konstrukciók 8 és 10% között mozognak. Ezek a számok eltérhetnek mindkét irányban: a megtérülés mértéke függ attól, hogy milyen mértékű a beruházás (mekkora ingatlant vásárolunk illetve milyen minőségben).

Fontos szempont az is, hogy a szolgáltató mekkora költséget terhel a befektetőre, és mit takar pontosan a szolgáltatás. Az éjjel-nappali portaszolgálat, a takarítás is minden esetben a szolgáltató felelőssége. Emellett a bérlésből okozott károkozás sem a befektető felelőssége a továbbiakban: a szolgáltatók többsége biztosítással garantálja, hogy a mindennapos használatból fakadó károkat magára vállalja.