Nem mindig bérlés a bérlés adózási szempontból

2015. március 16. hétfő - 15:05 / piacesprofit.hu
  •    

A bérbeadási tevékenység áfaszempontú megítélése sokszor vezet bizonytalansághoz a gazdasági életben. Néhány olyan tevékenység ugyanis, amely a mindennapi vagy akár a polgári jogi megközelítés alapján áfamentes bérbeadási szolgáltatásnak tűnik, valójában nem az.

Kép: SXC

A téves besorolás nem várt meglepetéseket okozhat: egyik oldalról megkérdőjeleződhet a bérbeadó levonási joga, másik oldalról az áfamentesnek gondolt ügylet olykor mégis áfakötelezettséget teremthet. Az Európai Bíróság közelmúltban napvilágot látott ítélete fogódzót nyújt az ilyen helyzetek értelmezésére – véli a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.

Az ügy

Az Európai Bíróság elé került ügyben egy belgiumi labdarúgó-stadiont tulajdonosa bérbe adott a helyi futballcsapatnak, évi 18 napra. A felek szándéka szerint a bérbeadásért fizetett ellenértéknek csupán 20%-a képezte az ingatlan használatának ellenértékét, a díj fennmaradó 80%-a pedig egyéb, kiegészítő szolgáltatásokat kompenzált, amelyek célja az volt, hogy a futballcsapat mindenkor a szabályzatoknak megfelelő pályán és kiegészítő létesítményekben tudjon játszani, készülni. Erre tekintettel a stadion tulajdonosa a bérbeadás időtartama alatt gondoskodott a pálya karbantartásáról, tisztításáról, a gyep gondozásáról, valamint portaszolgálatot is fenntartott.

Az esetben a belga adóhatóság arra a következtetésre jutott, hogy a felek között olyan ingatlan-bérbeadási szolgáltatás valósult meg, amely ellenkező választás hiányában áfamentes. Erre tekintettel pedig megtagadta a bérbeadó által a stadion beszerzésére előzetesen felszámított áfa egy részének levonásba helyezését. Eltérően ítélte meg az ügyet az Európai Unió Bírósága. Bár az EUB a tények pontos feltérképezését a tagállami bíróságra hagyta, összességében mégis úgy gondolta, hogy a fentiekben körülírt szolgáltatás túlmutat az áfamentes ingatlan-bérbeadási tevékenységen és mégis áfakötelesnek tekinthető.

Lakásiroda: bérelni vagy lízingelni?
A kis- és közepes, szolgáltatási szektorban aktív vállalkozások közül sokan költségmegfontolások által vezérelve nem irodaházakban végzik tevékenységüket, hanem nagyobb lakásokat használnak irodaként. “Ezen KKV-k jellemzően bérlik a lakásirodákat, ám ma már lehetőség nyílik arra is, hogy a bérleti díjjal azonos nagyságrendű törlesztőrészlet mellett lízingeljék az általuk használt lakóingatlanokat.”- emeli ki Király György, a Hypo Alpe-Adria Leasing régióigazgatója.

Az ügy tanulságai magyar adóalanyok számára

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint az Európai Bíróság ítélete a jövőben a hazai adóalanyoknak is fogódzót nyújt komplexebb ingatlan-bérbeadási tevékenységek áfajogi értékeléséhez. Különösen a bérbeadó által biztosított kiegészítő szolgáltatásokat kell majd figyelembe venni és mérlegelni, hogy jellegük vagy mértékük nem utal-e a bérbeadástól eltérő, összetettebb szolgáltatás fennállására. Az ügy tanulsága továbbá, hogy az adózási értelemben vett ingatlan-bérbeadási tevékenység nem feltétlenül azonos az ingatlan-bérbeadás polgári jogi értelmezésével: sokszor szűkebb, de néha akár tágabb is lehet annál.

Az EUB érvelése

„A Bíróság egyrészt megerősítette korábbi álláspontját, miszerint áfaszempontból az ingatlan-bérbeadási szolgáltatást szigorúan kell értelmezni. Így annak csak olyan szolgáltatás felel meg, ahol az ingatlant díjazás ellenében, meghatározott időre, úgy adnak bérbe, hogy azon a bérlőt a tulajdonoshoz hasonló használati jogok illetik meg, valamint megilleti az a jog, hogy harmadik, jogosulatlan személyeket kizárjon e használat jogából.” – foglalta össze Fehér Tamás.

Ezen túlmenően ugyanakkor a Bíróság a konkrét eset körülményeiből több olyan elemet is kiemelt, amelyek arra engednek következtetni, hogy az ügyben a fenti meghatározásnál tágabb körű, és így áfamentesnek nem tekinthető szolgáltatásnyújtás valósult meg. Egyrészt kiemelte, hogy a bérbeadó folyamatos portaszolgálatot tartott fenn az ingatlanban akkor is, amikor azt éppen a bérlő használta. Ezen felül rámutatott, hogy a tulajdonos által biztosított kiegészítő szolgáltatások nem pusztán az ingatlan szabad használatának átengedését biztosították, hanem azt, hogy a létesítményt a bérlő a mindenkori szabályzatoknak megfelelő állapotban tudja futballmeccsekre használni. Márpedig ez túlmegy az ingatlan általában vett használatának biztosításán.

E vonatkozásban arra is figyelemmel volt a Bíróság, hogy a felek által megállapított díjazás is nagyobb részt az ingatlan használatán túlmutató szolgáltatások ellenértékét képezte. Végül, de nem utolsósorban az Európai Unió Bírósága a használatba adás időtartamát is a tagállami bíróság által vizsgálandó körülmények közé emelte. Rámutatott, hogy ha a használatba adás olyan értelemben alkalmi vagy ideiglenes, hogy az ténylegesen csak a futballmeccsek idejére irányul, akkor ez is kizárja a szolgáltatás ingatlan-bérbeadásként való megítélhetőségét.

INGATLAN BÉRBEADÁSA: 13 DOLOG, AMIVEL ÉRDEMES TISZTÁBAN LENNIE
Magánszemélynek nem kötelező adószámot kiváltania, ha ingatlant ad bérbe, de számlát nem állíthat ki enélkül. Egészségügyi hozzájárulást egymillió forint felett kell csak fizetnie. Milyen szabályok vonatkoznak még az ingatlan-bérbeadásra? Az eKontento online könyvelőiroda összeszedte a legfontosabbakat.

Feliratkozom a(z) Adózás téma cikkértesítőjére. A megjelenő új cikkekről tájékoztatást kérek