A tavaly augusztusban bevezetett és az eredeti szándék szerint ez év április 15-én lejáró kilakoltatási és árverezési moratórium több lakást tartott vissza az eladástól, mint amennyi az ingatlanpiacon 2010-ben egy év alatt gazdát cserélt. 2008 és 2010 között közel a négyszeresére duzzadt a 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitel-szerződések száma, a bruttó rossz hitelállomány pedig több mint az ötszörösére nőtt.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslései alapján több mint százezer jelzáloghiteles vált 90 napon túl nem fizetővé, az érintett lakások száma pedig közel 91 ezer. A jegybank május elején Élet a moratórium után címmel publikált háttértanulmánya szerint minél tovább marad fenn a moratórium, annál komolyabb kockázatot jelent a gazdaság egészére nézve. A tavaly nyári bevezetésekor szociális védőhálóként emlegetett intézkedés mára nemcsak a pénzügyi rendszert veszélyezteti, hanem az egész gazdaság működését is a befulladó hitelcsatornákon és az ingatlanfejlesztések megakasztásán keresztül. Amíg életben van, halmozódik a feszültség a lakáspiacon.

A Magyar Bankszövetség és a kormány közötti egyezség megkötésének elhúzódása miatt a moratórium határidejét meghosszabbították. A végül május 30-án elfogadott paktum elvileg két célt szolgál: a bajba jutott devizahitelesek védelmét és az ingatlanpiac megóvását attól a kínálati sokktól, amelyet a bedőlt hitellel terhelt lakások dömpingszerű piacra dobása jelentene. A moratórium kihirdetése óta eltelt kilenc hónap alatt a probléma nemzetgazdasági szintűvé fejlődött, és úgy tűnik, a túl hosszan életben tartott korlátozás miatt nehezebb megóvni az adósokat és az ingatlanpiacot is a negatív hatásoktól. Mindeközben a Nemzetgazdasági Minisztérium honlapján május közepén megjelent az Otthonteremtési stratégia című, februári keltezésű vitairat, amely többek között a moratórium feloldására és a hátralékosok helyzetének kezelésére is tartalmaz javaslatokat. A dokumentumhoz augusztus
10-éig várják a véleményeket. Ezután foglalják törvénybe az Otthonvédelmi akcióterv pontjait. Az Otthonteremtési Tanácsadó Testület (OTT) által kidolgozott stratégia mellékletében ez áll: a moratórium „érezhetően rontja a hiteladósok fizetési morálját. A rendszert finanszírozó befektetők bizalmának fenntartása érdekében is fontos, hogy a jelzáloghitelek fedezetéül szolgáló lakások értékesíthetők legyenek".

Tavaly már csak 70 ezer lakás cserélt gazdát, ez a 2005 környéki lakáspiaci boom forgalmának alig egyharmada. A teljes forgalom csupán 700-750 milliárd forint volt, a moratórium feloldásával piacra kerülő ingatlanok becsült forgalmi értéke viszont megközelíti a 700 milliárd forintot. A bedőlt hitellel terhelt lakások között felülreprezentált 10-30 millió forint közötti árkategóriában zuhant leginkább az értékesítés, 2008 óta több mint 60 százalékkal. Fennáll a veszély, hogy az érintett ingatlanok piacra dobása komoly kínálati sokkot okoz, és a nyomott árak következtében könnyen előfordulhat, hogy az eladásból befolyó összeg nem fedezi majd a banki tartozást. A kilátások régiónként eltérők: bizonyos országrészekben az éves eladás duplája kerülhet hirtelen a piacra.

A bankok érdeke az, hogy az ingatlan értékesítéséből befolyó összegből érvényesíteni tudják az adóssal szembeni jelzáloghitel-követelésüket, de legalább ennyire fontos a portfóliójuk megtisztítása is. A Piac & Profit több bankot is megkérdezett, de egyikük sem nem kívánt a témában megszólalni mindaddig, amíg a bankszövetség és a kormányzat között létre nem jön a megállapodás a moratórium feloldásának részleteiről - azaz az adósmentésről - és a lakáshitelezés jövőbeli irányáról.

A 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitelek

*Takarékszövetkezetek, pénzügyi vállalkozások
Megjegyzés: az értékek tartalmazzák a fennálló hiteltartozás mellett a függővé tett kamatokat is.
Forrás: Magyar Nemzeti Bank: Élet a moratórium után - háttéranyag