Irodák és üzlethelyiségek bérleti díjai

2000. december 01. péntek - 12:38 / PP Online
  •    

Bővülő kínálat, csökkenő árak. A lakásárrobbanás és az elindult kedvező gazdasági folyamatok az ingatlanpiac szinte teljes területére kihatottak. Mindez éreztette hatását a bérlemények – irodák, üzlethelyiségek – díjainak alakulásában is.

A Budapest központú irodapiacot egyre erősödő kínálat jellemzi a kilencvenes évek eleje óta tartó beruházási kedvnek köszönhetően. Az utóbbi három-négy esztendőben is évente 80–100 ezer négyzetméterrel bővült az új irodaterület, és az idén megvalósuló újabb 150–170 ezer négyzetméternyi létesítménnyel az első osztályú (A kategóriás) területek aránya meghaladja majd a 900 ezer négyzetmétert; jövőre újabb negyedmillió négyzetméternyi terület piacra kerülése várható. A DTZ Hungary ügyvezetője, Gerő János szerint a területbővülés nem okoz jelentős irodafelesleget, mivel a közepes és kisebb cégek nagy része is – megerősödve – egyre inkább keresi a kényelmes, korszerűbb szolgáltatást nyújtó bérleményeket.

Kihasznált főváros
Az újonnan átadott fővárosi irodaépületekben a kihasználatlansági ráta alacsony, jelenleg 12–15 (az V. kerületben és a XIII. kerület úgynevezett Váci úti folyosóján csak 5) százalék. A kereslet szinte egyenletes elsősorban a nagyobb szintterekkel kialakított irodaházak (1500–2500 négyzetméteres) helyiségei iránt.
A minőségi és mennyiségi változások hatottak a bérleti díjakra is. Amíg 1993–94-ben például a belvárosi első osztályú irodák négyzetméteréért átlagosan havi 50 német márkát is el lehetett kérni, addig mára a négyzetméterdíjak a legfelsőbb szegmensben beálltak 34–42 márka/hó szintre. Hasonló mérséklődés tapasztalható a hasonló nívójú, ám a kijjebb fekvő (IX. és XIII. kerület) új építésű irodaházak esetében is, ahol a korábbi átlag havi 35 márka/négyzetméteres díjak mára 25–32 márkára csökkentek.

A minőségben, a szolgáltatások korszerűségében és sokszínűségében csak a másodosztálynak megfelelőt nyújtó (B kategóriás) irodaházak területeinek négyzetméteréért a belvárosban havi 20–25 márkát kell a bérlőnek fizetnie, a külsőbb kerületekben viszont elegendő havi 18–22 márkát.
A legmagasabb átlagos bérleti díjat (35 márka) a múlt évben az V. kerületben kérték, a VI. és VII. kerületben a legmagasabb első osztályú átlagdíj 32–34 márka/hó volt négyzetméterenként. Az árak azonban ennél magasabbak, mivel az alapösszegen felül – az iroda kategóriájától függően – havi 3,5–7 márka/négyzetméter úgynevezett üzemeltetési díjjal is kalkulálni kell.

Mind több vállalkozás választ irodát a főváros közeli agglomerációban, például Budaörsön, ahol néhány év alatt mintegy 50 ezer négyzetméter korszerű irodaterület épült fel, s a tervek szerint még közel 190 ezer négyzetmétert adnak át 2005-ig. A bérleti díjak itt havi 18–30 márka között szóródnak négyzetméterenként, ehhez hozzájön még havonta 3,5–6,5 márka/négyzetméter üzemeltetési költség. A régi, némileg felújított vállalati irodaépületek viszont már havi 9,5–11 márka/négyzetméterdíjért is megkaphatók.

Azt, hogy Budapest és közvetlen agglomerációjának irodapiaca még mindig jó terep a tőkeinvesztícióra, az is jelzi, hogy e területen az elmúlt évben megjelent több külföldi intézményi befektető is, amelyek nyolc első osztályú irodaházat vásároltak meg 500 millió márka értékben. Jelenleg újabb két tranzakció van folyamatban, annak ellenére, hogy a jó pozíciójú, keresett budapesti és főváros környéki irodák tavalyi 9,5–11 százalék körüli hozama idén várhatóan 9-10 százalékra mérséklődik a DTZ elemzői szerint.

A többi nagyvárosban viszont csekély az új irodaházak száma. Ennek oka az, hogy itt elsősorban a kisebb irodaterületek iránt van kereslet. Ezt az igényt pedig maximálisan kielégítik a felújított régi vállalati irodaépületek – amelyekhez az elmúlt években viszonylag korszerű infrastruktúrát építettek ki – és az olyan lakásirodák, amelyek környezetében megoldható a parkolás.
A bérleti díjakban nagy szóródás tapasztalható, mértékük függ a város országon és az irodaház városon belüli elhelyezkedésétől, valamint a nyújtott szolgáltatásoktól.

A közvetítőcégek adatai szerint például Szegeden a régi és új építésű irodaterületek havi négyzetméterdíja 6,5–24 márka; Debrecen patinás régi bel- és külvárosi épületeiben 7,7–16 márka között szóródik; Miskolcon és Nyíregyházán havi 5–14, illetve 11,5–19 márka/négyzetméter közötti díjért lehet irodabérleményhez jutni. A nyugati országrészben valamivel magasabbak az árak: Pécsett 8–22, Győrben 12–26 márka között mozog egy négyzetméter irodahelyiség átlagos havi díja.

Újak és régiek
Jelentős túlkínálatot prognosztizálnak az elemzők az üzlethelyiségek piacán, ami megnehezítheti majd bérbeadásukat, s így jelentősen le is szoríthatja a ma még stabil árakat. Ez az előrejelzés nemcsak a fővárosi új létesítményekben üzlethelyiséget bérlő vállalkozásokat érintheti kedvezően, hanem a vidéki cégeket is, hiszen számos befektető vette már célba a vidéki nagyvárosokat. A Magyar Bevásárlóközpontok Szövetségének adatai szerint a budapesti és főváros környéki hipermarketek és bevásárlócentrumok száma két éven belül eléri az ötvenet, vidéken pedig a negyvenhármat. Ez a fővárosban és agglomerációjában közel 1,5 millió, vidéken pedig mintegy 750–800 ezer négyzetméter új bevásárló-, illetve üzlethelyiség-területet eredményez.

A főváros III. kerületében nemrég nyitott meg 25 ezer négyzetméteren az Eurocenter, az épülő MOM-park magját szintén jelentős alapterületű üzletközpont képezi. A tervek szerint ez év végén adják át a XV. kerületben a 43 ezer négyzetméteres ITC-t, a XVII. kerületi Flamingo Plazát, a II. kerületben a Pagony Plazát, s tervezik a Duna Plaza 2, a Pólus 2, és az Europark 2 felépítését is.

A hipermarketek közül a Cora Győrben, Szegeden, Debrecenben, Pécsett, Zalaegerszegen és Nyíregyházán bővíti üzletláncát, de e nagyvárosok többségében a Plaza-, a Tesco- és Pólus-lánc is terjeszkedik.
A bevásárlóközpontok helyiségeit – az üzletláncok esetében azok egy részét – a beruházók többségében bérbe adják, de értékesítésükre is akad példa.

Az üzlethelyiség-piac másik szegmensét képezik a régi lakóépületekben található, kiskereskedelmi boltoknak, műhelyeknek, szervizeknek és egyéb szolgáltatásoknak helyet adó bérlemények. E helyiségek többsége még mindig az önkormányzatok tulajdonában van, amelyek – miközben a bérlő vállalkozás “kipofozta” és évről évre karbantartja a nem túl jó állapotban lévő helyiségeket – szinte évente emelik a bérleti díjat. Az emelés mértékét a fővárosban általában az (övezetet, utcát, bejárat helyét, parkolási lehetőséget figyelembe vevő) úgynevezett értéktérkép alapján határozza meg az érintett testület. A vidéki városokban gyakori, hogy a bérlőtől igénybevételi díjat is kérnek, ami a helyiség értékének 15–20 százaléka, míg némelykor háromhavi bérleti díjnak megfelelő kauciót kell a helyiségre pályázónak letennie.

A konkrét díjakat nézve: a főváros V. kerületében például az éves bérleti díj a lakossági szolgáltatók részére 6500–9000 forint/négyzetméter, a banki és vendéglátó-szolgáltatóké 19–32 ezer négyzetméter. Ebben a kerületben értékesítéskor 100–380 ezer forint/négyzetméter az alapár. A IX. kerületben az éves bérleti tarifa minimuma 1400, a maximuma pedig 13 ezer forint négyzetméterenként. Az itt található üzlethelyiségek nagy részét rossz állaguk miatt nemigen lehet értékesíteni, szemben a Terézváros főútvonalain találhatókkal, amelyek közül többnek a tulajdonjogát eladták 100–170 ezer forintos négyzetméteráron.

A vidéki nagyvárosokban a nagy kereslet miatt magas az ár: a volt önkormányzati helyiségek négyzetméteréért 150–320 ezer forintot is elkérnek. A bérleti díjak tekintetében jelentős szóródás észlelhető: Szeged belvárosában például négyzetméterenként mindössze 4800 forintról indul, Kaposvárott 7200, Miskolc belső negyedében pedig már közel 11 ezer forint a négyzetméterenként évente fizetendő minimum bérleti díj.
A raktárbázisok területén nincs jelentős bérletidíj-változás. Különösen igaz ez a régi iparvállalati épületekre, amelyek e részpiacon túlsúlyban vannak. A fővárosban a havi bérleti díjak 1000–1700 forint/négyzetméter között mozognak, a többi nagyvárosban havi 900–1000, a kisebb városokban pedig 700–850 forintos átlagos négyzetméterdíjjal kell jelenleg kalkulálni.

*

Fenyegető felmondás
Vészesen közeledik az az idő, amikortól az önkormányzatok a tulajdonukban lévő üzlethelyiségek bérleti jogviszonyát egyoldalúan felmondhatják.
A nem lakás célú helyiségek bérletéről szóló 1994-től hatályos törvény szerint a hatályba lépés előtt határozatlan időre kötött bérleti szerződéseket az önkormányzatok tíz évig, az utána született megállapodásokat pedig öt évig nem mondhatják fel egyoldalúan. Mindez nem kis nyugtalansággal tölti el az érintett vállalkozásokat, hiszen sokuk jelentős tőkét invesztált az elmúlt évek alatt az általa bérelt helyiségbe, remélve, hogy előbb-utóbb lehetősége nyílik a tulajdonjog megszerzésére. A helyi testületek azonban eddig sem igyekeztek az áruba bocsátással, mivel az évente megemelt, folyamatosan befolyó bérleti díjakban nagyobb üzletet látnak. Most, a 2004-es határidő közeledtével a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara az érintettek bevonásával többlépcsős eszmecserét szervezett, és megpróbálja a tulajdonos önkormányzatokat, bérlő vállalkozókat közös megegyezésre sarkallni. Ugyanakkor olyan törvénymódosító javaslat előterjesztésén is dolgozik, amely szerint az önkormányzatoknak – ha a bérlő nem követett el szabálytalanságot – csak cserehelyiség biztosítása mellett legyen módjuk a bérleti szerződés megszüntetésére.