Iroda fronton már látszik az alagút vége

2015. november 11. szerda - 13:43 / piacesprofit.hu
  •    

Valami elindult a hazai irodapiacon, amit a csökkenő üresedési ráta és a bővülő kereslet jelez. Van, aki szerint az irodabérlési láz a gazdasági válságból kilábaló Európa egyik biztos jele. Mások egyszerűen a korábban jegelt igények megvalósításával magyarázzák a jelenséget.

A tavalyi év első feléhez képest 12 százalékkal nőtt a bérbeadás Budapesten az egyik legnagyobb nemzetközi ingatlan-tanácsadó, a Cushman & Wakefield állítása szerint. Adataik alapján ezzel a magyar főváros maga mögé utasította legnagyobb régiós vetélytársát, Prágát. A CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó statisztikái is biztatók: a 12 havi bérbeadás év/év alapon közel a harmadával több most, mint 2014 azonos időszakában. A kihasználatlanság hatéves mélypontra, 14,2 százalékra csökkent – szakértők szerint a 10–15 százalékos ráta lehet optimális –, és az előbérleti szerződések aránya is érezhetően nő, amire évek óta nem volt példa. Székely Gábor, az Appeninn Nyrt. operatív igazgatója úgy látja, ilyen növekedés mellett felfelé mozdulnak majd a bérleti díjak és az üzemeltetési költségek is. Annyira élénk a piac, hogy a kkv-k kereste kisebb, de jó minőségű, színvonalas irodák elfogytak. Ilyen piaci környezetben egy dinamikusan növekvő kkv-nak érdemes a bérleti időszak meghosszabbításán, illetve a terület bővítésén 1–5 évre előre gondolkodni.

A jó iroda a lélekre is hat, hatékonyság szempontjából sem mindegy!

irodaépület

Kép:Fotolia

A flexibilisebb irodáké a jövő

Irodát persze nemcsak azért keresnek a vállalatok, hogy legyen hol dolgozniuk a munkatársaknak, hanem hogy olyan munkahely-stratégiát valósítsanak meg, amely ösztönzi a produktivitást, és segít a tehetségek vonzásában és megtartásában. Ahogyan az otthonunk tükrözi a személyiségünket, az irodánk árulkodik a cégkultúránkról.

A régi és az új építésű irodahelyiségek egyaránt keresettek. A bérlésnél elsőrendű szempont a minőség, a könnyű megközelíthetőség és a parkolás. A kkv-szektor jellemzően a 150–300 négyzetméter közötti, energiahatékony irodát keresi a belvárosban, Bel-Budán vagy a külső kerületek raktárral kombinált épületeiben. Székely Gábor úgy véli, a kereslet miatt a régebbi építésű irodaházaknál rövidesen elindul a felújítási hullám.

A HB Reavis Csoport a kereslet élénkülésére nagy léptékű irodafejlesztéssel válaszolt.

– A piac szereplői szeretnek mindig korszerűbb helyre, a régiből újabba költözni. Az ok egyszerű, az épületek és vele műszaki színvonaluk is öregszik. Ezért több mint 120 ezer négyzetméternyi bérbe adható iroda építését indítottuk el, ami Budapest egyik meghatározó ingatlanfejlesztése lesz mind méretében, mind belsőépítészetében – mondja Radnóty Zoltán, a csoport magyarországi ügyvezetője, aki szerint a felhasználói igények is egyre változnak. –Végeztünk egy kutatást az X és Y generáció, vagyis az 1965 és 1975, illetve az 1976 és 1995 között születettek körében. Ebből kiderült, hogy sokuknak volt már rossz tapasztalata a nyitott, egyterű irodákkal kapcsolatban. A dolgozók rendszerint nem érzik jól magukat ebben a környezetben, és ez jelentősen befolyásolja a hangulatukat, mi több, teljesítményüket. A lojalitás is erősen gyengül a nagy terekben, az pedig csökkenti a tehetséges munkavállalók megtartásának esélyét. Úgy tűnik, a flexibilisebb irodáké a jövő – mutat rá az ügyvezető.

Irodai legek
Legtöbbet Londonban, Pekingben és Újdelhiben kell az irodáért fizetni. A londoni West Enden az irodabérleti költségek évi 2874 dollárt tesznek ki négyzetméterenként.Legnagyobb mértékben, 26,1 százalékkal Dublinban emelkedtek az irodabérleti költségek egy év alatt a CBRE által vizsgált 127 város közül. Belfast a negyedik a listán, de a 10 leggyorsabban dráguló város között szerepel Seattle, San Francisco és Vancouver is.

B és B+ a kkv-k célpontja

Tavaly négy új irodaházat, összesen mintegy 70 ezer négyzetméternyi irodát adtak át Budapesten.

– Mivel az „A” kategóriás épületekből a nagy bérlők miatt a kisebb cégek kiszorulhatnak, a kkv-k zömmel a „B”, illetve a „B+” kategóriás irodákat keresik. Az „A” kategóriás irodák bérlői túlnyomó részt nemzetközi és hazai nagyvállalatok, multinacionális szolgáltatók – teszi hozzá Katkó Károly, a CBRE bérlőképviseleti vezetője.

Ezzel ért egyet Székely Gábor is.

– A multinacionális cégek vagy ezek leányvállalatai közül kerülnek ki inkább a nagyobb egyedi irodaterület-igények, de összességében a kkv-szektor igénye jelenti a nagyobb volument. A 2000 négyzetméter feletti irodák Budapesten szinte elfogytak, jelenleg csupán mintegy tucatnyi irodatér érhető el.

Hegedűs Orsolya, Cushman & Wakefield vezető elemzője az év hátralévő részében is a trend folytatására számít.

– Amíg a kereslet meghaladja a kínálatot, a kihasználtság tovább csökken. Ez oda vezet, hogy a nagy bérlők által legkedveltebb területeken emelkednek a bérleti díjak – akár rövid távon is –, sőt a tendencia utat nyithat a spekulatív fejlesztéseknek is – mondta Hegedűs Orsolya.

Árazás
Az Irodaház.info csoport üzletágvezetője, Ditróy Gergely az Ingatlanhírek.hu portál számára nyilatkozva elmondta: Budapesten a központi elhelyezkedésű irodák esetében már némi bérletidíj-növekedés is érzékelhető, de első körben a kedvezmények és azok mértéke szorul vissza. A CBRE adatai szerint az átlagos bérleti díj négyzetméterenként havonta 10-12 euró, plusz havi 4-5 euró az üzemeltetési költség. Általában a bruttó irodaterület után fizetünk: ebben benne vannak a lobby helyiségek, a WC, a lépcsőház is és esetenként akár 12 százalékkal is meghaladhatja a nettó irodaterületet. Az árazásban tehát fontos tényező a KTSZ, vagyis a közös területi szorzó.

Az Ingatlanhírek.hu viszont óvatosabban fogalmaz: tömeges spekulatív jellegű beruházásokra szerintük a közeljövőben nem lehet számítani, a bankok részéről pedig továbbra is követelmény egy projekttel kapcsolatban a megfelelő számú előbérleti szerződés megléte – írja az irodapiaci szakportál Gereben Mátyást, a CPI magyarországi vezetőjét idézve.

Luxus a zöld?

Az új fejlesztésekben és a régi irodák felújításában is hangsúlyosak a zöld szempontok.

– Az új irodaházak szinte mind zöld minősítésűek, sőt van olyan, amelyik többféle tanúsítványnak is megfelel. A meglévő házak is egyre gyakrabban kérik utóminősítésüket, hogy megfeleljenek a zöldpont-rendszereknek. Ez azonban a bérleti díjban nem tükröződik – mondja Katkó Károly.

Radnóty Zoltán is úgy találja, hogy egyre több cég választ tudatosan zöld irodát. A vállalatvezetők mindinkább figyelembe veszik a fenntartható irodák kedvező munkaegészségügyi és ergonómiai hatásait. Nincs új a nap alatt: az elégedett munkavállalók sokkal nagyobb teljesítményre képesek akár már középtávon, ráadásul a zöld irodák mellett szól a csökkenő üzemeltetési költség is, ami szintúgy nem elhanyagolható tényező az irodaválasztáskor.

– Az ingatlanpiac most kifejezetten kedvez a magyar fővárosnak – mondja Mike Edwards, a Cushman & Wakefield budapesti befektetési üzletágvezetője. Szerinte az elmúlt öt év visszafogott kínálata azt eredményezte, hogy kevés a jó minőségű épület, miközben kiemelkedő a kereslet azon bérlők részéről, akik felismerik, hogy a munkakörnyezet milyen fontos a jó teljesítmény és a munkaerő-megtartás szempontjából. Úgy véli, eltart még pár évig, amíg a kínálat képes lesz erre reagálni.

Székely Gábor szerint az utóbbi időben – a nagyvállalatok igényeinek megfelelően – főként prémium kategóriában épültek Budapesten irodaházak, előzetes és konkrét bérlői igény alapján. A kisebb cégek is szívesen keresnek ilyen helyeket – főként az alacsony üzemeltetési költségek miatt –, de a kkv-k igénye nem éri el azt a mértéket, hogy ilyen zöldmezős beruházások induljanak a magyar fővárosban.

László Márta

A-tól B-ig
Az A-kategóriás épületekkel szemben elvárás a reprezentatív homlokzat, színvonalas szolgáltatás – étterem, biztonsági szolgálat –, reprezentatív központi recepció, őrzött mélygarázs, rugalmas belső térkialakítás, álpadló és álmennyezet, kiépített számítógép-hálózat, korszerű légkezelés. A B kategóriás irodák jó minőségű, új építésű vagy felújított, de a luxusirodáknál olcsóbb kivitelezésű, alacsonyabb szintű szolgáltatást nyújtó épületekben találhatók. A műszaki tartalom és a szolgáltatási csomag itt is magában foglalja a kiépített számítógépes és telefonhálózatot, az irodaterek légkondicionálását, a mélygarázst és a biztonsági szolgálatot.