Ingatlanok: hogyan változtak az adószabályok?

2009. július 15. szerda - 20:20 / piacprofit.hu
  •    

Amennyiben a jelenleg elfogadott adótörvények rendelkezéseit abból a szempontból tekintjük át, hogy melyik gazdasági ágazatra irányul a legtöbb speciális módosítás, akkor nem kell sokáig töprengenünk: ez az ingatlan szektor. Nemcsak az eredetileg ingatlanadóról szóló törvényként beharangozott, majd több lépcsőben egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvényre átkeresztelt jogszabályra gondolhatunk, fontos változások lépnek életbe a társasági adó és az illetékek tekintetében is.

Azon vállalkozások, amelyek lakóingatlan tulajdonosai, értelemszerűen az ingatlanadó alanyává válnak. De az már korántsem egyértelmű, hogy a lakóingatlan alatt nemcsak a lakást, lakóházat, lakóépületet kell érteni, hanem idetartozik többek között az ingatlan-nyilvántartásban kastélyként, villaként udvarházként, üdülőként, hétvégi házként, sőt a csónakházként is nyilvántartott ingatlan. A jogszabályok szószerinti értelmezése alapján komoly hátrányt szenvedhetnek például azon vállalkozások, amelyeknek kastélyszállója az ingatlan nyilvántartásban kastélyként van bejegyezve.

További kellemetlen meglepetést okozhat a lakóingatlant fejlesztő vállalkozásoknak, hogy a használatbavételi engedélyt kapott, de nem értékesített lakóingatlanok után adófizetési kötelezettségük keletkezik. 2008. év első félévének adatai alapján, a Budapesten átadott, de még nem értékesített lakások száma 2.000 lakás körül járt (az Otthon Centrum adatai szerint), s az értékesítések ezt követően vélhetően jelentősebb mértékben eshettek vissza, mint a használatba vételi engedélyek számának csökkenése, így az olló tovább nyílt, ezzel növelve az engedéllyel rendelkező, de még nem értékesített lakásszámot. „A vállalkozásoknak érdemes lesz odafigyelniük, hogy a használatbavételi engedélyük mikor emelkedik jogerőre – emelte ki Hegedüs Sándor az RSM DTM adócsoport vezetője -, tekintettel arra, hogy az adókötelezettség a tárgyév – így legelőször 2010. január 1.-jén – már jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező lakóingatlanok után keletkezik."

Nyitva hagyott kiskapu?

A jogalkotó igyekezett magyarországi társasági adóalapot kreálni az ingatlanos projekt cégek részesedéseinek értékesítéséből származó árfolyamnyereségből – mind belföldi, mind külföldi illetőségű értékesítő esetén -, tekintettel arra, hogy eddig e tranzakciók meghatározó része nem adózott Magyarországon. Ezt egy új konstrukció bevezetésével, illetve egy korábbi adóalap-kedvezmény szűkítésével igyekezett elérni.

Az új törvény szerint adóalannyá válik a külföldi személy, amennyiben ingatlannal rendelkező társaságban meglévő részesedését értékesíti, vagy azt kivonja. Ingatlannal rendelkező társaság az az adózó, illetve az adózó olyan – belföldön fekvő ingatlannal rendelkező – kapcsolt vállalkozása, amelyek beszámolójában a kimutatott eszközök piaci értékéből az ingatlanok 75 százaléknál nagyobb részarányt képviselnek. Kivételt jelent, amikor az ingatlannal rendelkező társaság külföldi illetőségű tagja az adóév folyamán teljes egészében olyan államban bír illetőséggel, melynek Magyarországgal a kettős adóztatás elkerüléséről egyezménye van, mely az árfolyamnyereségből származó jövedelem magyarországi adózását nem teszi lehetővé. Így egy megfelelően kiválasztott holdingstruktúra – még ha külföldi is -, könnyen mentesítheti a tranzakciót a magyar társasági adóztatás alól.

Amennyiben az ingatlannal rendelkező projekttársaságot egy magyar holding társaság értékesítette, akkor az elért árfolyamnyereség – főszabály szerint – adóköteles volt Magyarországon, de 2007 óta az ún. bejelentett társaság konstrukciójával ezt is mentesíteni lehetett a társasági adó alól. A szabályozás nem változott, ennek eredményeképpen a megadott feltételek betartása esetén egy magyar társaság sem adózik, ha ingatlant tartó leányvállalatát értékesíti.

Újjászabott illetékszabályok

Az ingatlanos vállalkozások számára a legjelentősebb változás, hogy visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni az ingatlannal rendelkező társaság 75 százalékot meghaladó részesedésének megszerzéséért.

Korábban az ingatlanos társaságok értékesítésével meg lehetett kerülni a nem lakásnak minősülő ingatlanok értékesítéséhez kapcsolódó 10 százalékos visszterhes vagyonátruházási illetéket. Az illeték alapja az új szabály szerint a megszerzett társaság tulajdonában lévő ingatlanok piaci értéke. Adódik a kérdés, hogy van-e bármiféle értékhatár, amely alatt nem áll be az illetékfizetési kötelezettség? A rossz hír, hogy nincs, így egy termelő vállalat, vagy egy logisztikai cég 75 százalékot meghaladó részesedéseinek megszerzése – amennyiben az gyárépülettel, raktárral, vagy irodával rendelkezik -, függetlenül a társaság profiljától illetékfizetési kötelezettséget eredményez. Sőt, ha egy társaságnak csak csekély, pár millió forint értékű ingatlana van, akkor is illetékfizetési kötelezettség keletkezik a társaság részesedéseinek fent ismertetett hányadának megszerzése után.

Így míg korábban, ha egy termelő cég csak egy használaton kívüli ipari ingatlanát akarta értékesíteni, akkor két lehetősége volt: vagy az érintett ingatlant egy kiválás keretében (mely illetékmentes volt) egy új társaságba áthelyezni, és az új társaság részesedéseit értékesíteni, ekkor mentesült a teljes folyamat az illetékfizetési kötelezettség alól, vagy magát az ingatlant értékesítette a társaság, de ekkor a vásárlót 10 % illeték terhelte. Az új szabályok mindkét esetben az érintett ingatlan értékét figyelembe véve 1 milliárd forintig 4, azon felül 2 százalékban határozzák meg az illeték mértékét, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint összegig.

Míg korábban a magas illetékkulcs miatt az óvatos vásárlónak, aki társasággal együtt vette meg az ingatlant, érdemes volt jogi és pénzügyi átvilágítást végezni, addig ez most feleslegessé válhat, hiszen nem a társaságok, hanem csak az ingatlanok kerülnek értékesítésre. Persze megfelelően kialakított struktúrával akár továbbra is meg lehet kerülni ezen illeték megfizetését, de mérlegelnie kell a vásárlónak, hogy – ugyan illetékfizetési kötelezettség nélkül, de – átveszi-e az ingatlannal rendelkező társaság jogi és pénzügyi kockázatait.

Minden jó, ha vége jó?

Az ingatlanok pénzügyi lízingbe adásával foglalkozó társaságok számára könnyebbség, hogy a kedvezményes 2 százalékos illeték alkalmazhatóságához már elég, ha az árbevétel fele – függetlenül a lízing tárgy milyenségétől – pénzügyi lízingből származik. További kedvező fordulat, hogy a törvény hatálybalépésétől 2012. december 31-ig visszlízing keretében történő ingatlanszerzés illetékmentes lesz, megkönnyítendő a válságban finanszírozási nehézséggel küszködő vállalkozások forráshoz jutását.

A jogalkotó visszamenőleges hatállyal meghosszabbított néhány ingatlanfejlesztéshez, illetve ingatlanforgalmazáshoz kapcsolódó határidőt. A lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése továbbra is illetékmentes, amennyiben a szerző vállalja, hogy azon lakóházat épít, a határidő a korábbi 4 év helyett már 6 év, de ez csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor a telek megszerzését 2004. október 1. és 2009. május 31. között jelentették be illetékkiszabásra. Kiterjesztették az ingatlanforgalmazással és ingatlanok pénzügyi lízingbe adásával foglalkozó társaságok kedvezményes illetékkulcs alkalmazásához nyitva álló határidejét is, két évről négy évre, azokban az esetekben, amikor a szerzés 2006. október 1. és 2009. május 31. között kerültek bejelentésre illetékkiszabás céljából.