Ideje lélekben készülni a milliós négyzetméterárakra a lakáspiacon

2019. február 12. kedd - 18:05 / piacesprofit.hu
  •    

A válság előtti szinteket közelítő, nagyjából 8400 új társasházi lakást adtak el tavaly Budapesten, s mivel az 5 százalékos áfával hirdetett lakások belátható időn belül elfogyhatnak, idén sem várható, hogy érezhetően alábbhagyna a kereslet. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép legfrissebb adatai szerint 2019-ben tetőzhet a lakásátadások száma, miközben egyre több területen haladhatják meg az új lakások négyzetméterárai az egymillió forintot.

2018-ban valamivel 8400 feletti új társasházi lakást adtak el Budapesten. Bár ez néhány százzal elmarad az egy évvel korábbi mennyiségtől, a legutóbbi, novemberi áfabejelentésnek köszönhetően idén is maradhatnak a már-már válság előtti időket idéző keresleti szintek. Jelen állapot szerint ugyanis azoknak a projekteknek a lakásait, amelyek 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt szereztek, 2023. végéig 5 százalékos áfával lehet értékesíteni. Az ilyen ingatlanok száma persze véges, így biztos, hogy az alacsonyabb árakon megvásárolható lakások iránt továbbra is élénk érdeklődés várható.

„A novemberi döntés annak idején keltett némi felzúdulást a beruházók körében. Gondoljuk csak meg: akár csak egynapos különbséggel megkapott építési engedély is okozhat olyan helyzetet, hogy extrém esetben két szomszédos telken 5 százalékos, illetve 27 százalékos áfával is kínálhatnak új lakásokat – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. – A piaci realitás – és nemcsak szomszédos, közeli fejlesztések esetében, hanem összpiaci szinten is – az lesz valószínűleg, hogy a 27 százalékos áfás lakások nettó árát még elfogadható nyereséget hozó szintre csökkentik a fejlesztők, miközben az 5 százalékos áfával kínált lakásokét bátrabban megemelik az érintett beruházók. Így összességében a jelenlegihez képest emelkedő árszintet kapunk majd, de az 5 százalékos és a 27 százalékos áfatartalom közötti eltérésből matematikailag adódó nagyjából 21%-osnál kisebb mértékkel” – latolgatja Valkó Dávid.

Kép: Pixabay

Kép: Pixabay

Hogy az elméleti eszmefuttatásból mennyire és mikorra lesz realitás, még kérdéses. Mindenesetre, míg jelenleg már négy kerületben, az I., a II., az V. és a XII. kerületben is meghaladja az egymillió forintot az új lakások átlagos négyzetméterára, egy-két éven belül a város más részein (a VI., a VII., a VIII., a IX. és a XI. kerületben, illetve a III. és a XIII. kerület bizonyos részein) ugyancsak általánossá válhat a hét számjegyű négyzetméterár. Az OTP Jelzálogbank statisztikája alapján idén átlagosan nagyjából 750 ezer forintot, jövőre azonban már átlagosan 850 ezer forintot kérhetnek négyzetméterenként az új lakásokért.

Mivel nem mindenhol lehet majd a magasabb árakat érvényesíteni, várhatóan csökken az eladásra kínált lakások mennyisége, ám ennek mértéke egyelőre nem becsülhető. Idén mindenesetre bő évtizedes csúcsot érhet el a lakásátadások száma. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe 2019-es átadással 13,5 ezer, kétlakásosnál nagyobb projektben megépülő lakást tartalmaz, ami több, mint a tavalyi szám duplája. Ebből az idén januári állapot szerint közel tízezer már gazdára is talált. Emellett 5600 olyan ingatlant is lehet már látni, amit várhatóan 2020-ban adnak át, s ezeknek csaknem fele már szintén elkelt.

Milyen települések járnak jól az új M0-ás nyomvonallal?
Módosult a Budapestet elkerülő autópálya még hiányzó szakaszának tervezett nyomvonala: a Megyeri híd budai hídfőjétől a 10-es út közelében Esztergom felé venné az irányt, majd Kesztölcnél fordulna dél felé, hogy Bicske környékén elérje az M1-est. Mindez települések sorát vonná be az agglomerációs vérkeringésbe – ez pedig felértékelheti az ott lévő ingatlanokat.

Valkó Dávid szerint a 27 százalék áfa mellett a piac érezhetően koncentrálódik majd, s a tőkeerősebb, illetve már több korábbi sikeres referenciával bizonyított beruházók vélhetően könnyebben adhatják el a megemelt árszinten is a lakásokat, mint az ismeretlen, az elmúlt évek boomjára alakult kis cégek. A kereslet ráadásul egyértelműen visszaesik majd a már tavaly megindult, de idén és jövőre továbbpörgő tömeges átadások miatt, közvetetten  is. „Az elmúlt időszakban ugyanis az újlakás-piac vonzotta a befektetési, kiadási céllal vásárlók tömegét. Idén és jövőre rengeteg ilyen lakás jelenik majd meg bérletre kínálva, ami lenyomhatja a frekventált területeken, a lakásárhoz viszonyítva nemzetközi szinten is igen magas lakásbérleti-díjakat. Még ha a csökkenés nem is lenne drasztikus, a hideg fejjel kalkuláló befektetőket elkedvetlenítheti, hogy így akár 4 százalék alá is eshet a tiszta bérleti hozam” – sorolja várakozásait Valkó Dávid. A vezető elemző ugyanakkor nem vizionálja az újlakás-piac befagyását, véleménye szerint egyszerűen csak valamelyest szűkebb és kevesebb szereplős lesz a piac.

Kerületi szinten amúgy nincs meglepetés a fő piaci mutatóknál mért dobogós helyekben. Továbbra is a XIII. kerület a legnépszerűbb mind a vevők, mind a beruházók körében. Míg a tavaly átadott 6400 lakás 20 százaléka épült meg itt, a 2019-re előre jelzett 13,5 ezer ingatlan csaknem egyharmada lehet XIII. kerületi. A beruházók lelkesedése jogos: a tavaly a fővárosban eladott 8400 új lakás 28 százaléka talált itt gazdára. A dobogó második fokán mindkét fő mutatóban a XI. kerület áll, ahol tavaly 1300 lakást adtak el, idén pedig 2700 átadása várható. Újbudát a IX. kerület követi. A 2016 óta tartó fellendülés hozadékaként emellett mostanra olyan peremkerületek is felkerültek Budapest újlakás-térképére relatíve nagy beruházásokkal (a XV., a XIX., a XXI. vagy akár a XXIII. kerület), ahol eddig csak elvétve vagy még bőven a válság előtt épült új társasház. Ez a folyamat pedig a városszéli kerületekben is felfelé húzza az árakat.

Csak akkor emelkedhetnek tovább a lakásárak, ha a fizetések is
Egy ötven négyzetméteres budapesti lakás a tavalyi átlagárakon 7,5 éves nettó fizetésből jött ki. Varsóban és Bukarestben szintén 7,5 év kellett hozzá, ezzel szemben Prágában és Pozsonyban több mint 8 évre volt szükség. Mivel a budapesti lakásárak már felzárkóznak a régió fővárosaihoz, a jövőben jelentősen mérséklődhet az áremelkedés üteme.