Hol lehet még jó áron telket venni?

2017. január 17. kedd - 20:35 / piacesprofit.hu
  •    

Az elmúlt egy évben rendkívül erős kereslet alakult ki a Budapesten és agglomerációjában fellelhető eladó építési telkek iránt. Az áfacsökkentés és a CSOK hajtotta a vásárlásokat. De mi a helyzet ma? Talál még eladó telket a fővárosban és környékén az, aki most vágna bele egy építkezésbe?

A helyzet vegyes képet mutat Budapesten és az agglomerációban. Míg Dél-Pesten, a XVIII. kerületben, vagy Érden még válogatni is lehet a telkekből, addig a IV. és XV. kerületben mérsékelt a kínálat, de a XI. kerületben szinte teljesen elfogytak. Vagy ami még eladó, azt annyira drágán kínálják, hogy senki nem veszi meg. (Persze nem mindenhol mentek fel a telekárak!)

Nagyrészt a befektetők vásárolnak

A telkek vásárlásánál mostanában a befektetői jelenlét domináns: legalább 60 százalék azok aránya, akik a megvásárolt telken társasházat, sorházat, esetleg ikerházat építenek, majd azt továbbértékesítik – jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák dél-budai irodáinak régiós vezetője. Ők olyan telkeket keresnek, melyek ugyan nem túl nagy alapterületűek, ennek ellenére megvan az a beépíthetőségi lehetőség, hogy akár társasházat is ki lehet alakítani rajtuk.

nem foglalkoznak éghajlatvédelemmel a magyar vállalatok

Kép: Pixabay

Balla Frigyes, a Balla Ingatlanirodák IV. és XV. kerületi irodájának vezetője szerint jellemzően 6-10 lakásos társasházakat húznak fel a megvásárolt, ezer négyzetméter körüli telkeken a két kerületben. A beruházókat az övezeti besorolások szorongatják bizonyos részeken. A XV. kerületben az új építménynek illeszkednie kell a településképi rendezési tervbe, és általában 8 méteres gerincmagasságot engedélyeznek.

Ezzel szemben a XVIII. kerület nagy részén erősen korlátozva van a telek beépíthetősége, valamint az épületmagasság, illetve egy adott telekméret alatt csak egy épület kivitelezhető a telken – hívta fel a figyelmet a kerületi Balla Ingatlanirodák szakmai vezetője, Rácz Gyula László. A pontos számok miatt mindenképpen érdemes előzetesen megkeresni az önkormányzatot, mert adott esetben eltérések előfordulhatnak – hívta fel a figyelmet az ingatlanközvetítő. Mindenesetre ezek a szabályok erősen behatárolják a vállalkozók mozgásterét.

Az agglomerációban is kilőhetnek a lakásárak
Országosan a használt lakásárak 15 százalékkal haladták meg 2016-ban a 2010. évi árszintet, az építésű lakások ára pedig 20 százalékkal. Idén a legnagyobb mértékű növekedésre az agglomeráció gyorsforgalmi utak által érintett térségeiben (Váci, Martonvásári, Gyáli járás), valamint a belvárosban számítanak az elemzők.

A magán-építkezőket ugyanakkor nem érintik igazán, hiszen jellemzően családi házat, illetve kisebb arányban – és talán meglepő módon – ikerházat építenek a megvásárolt telkeken. Akadnak ugyanis olyan családok, akik összeköltöznének, ezért iker-jelleggel építenek egy házat, mert így jobban megéri számukra – tette hozzá Nagy Csaba.

Hol találunk még eladó telkeket?

Minél beljebb keresgélünk a fővárosban, annál nehezebb a dolgunk. Mint Nagy Csaba szavaiból kiderült: a XI. kerület piacáról például a jó ár/érték aránnyal rendelkező telkek mára gyakorlatilag elfogytak. Jelenleg csak olyan eladó ingatlanokat találhatunk a megfelelő paraméterekkel, melyek egyértelműen túlárazottak. De hiába van nagy kereslet a telkekre, ezeket a túlárazott ingatlanokat nem veszik meg a befektetők, mert adott ár felett már nem hoz számukra megfelelő profitot, így nem éri meg nekik belevágni az építkezésbe. Habár sokan ragaszkodnak egy adott környékhez, amit kinéztek maguknak, de ha csak túlárazott telkeket találnak, akkor szó nélkül odébbállnak.

Nagyobb választékkal találkozhatunk a külső kerületek szélén, illetve az agglomerációban. Így van ez Dél-Buda esetében is, ahol Érden vagy épp Nagytétényben még találhatók megfizethető árú és elfogadható adottságú telkek. Igaz, hogy a központi részeken már Érden sem kapunk telket, ugyanakkor a település szélén akad választék.

A XVIII. kerületben is folyamatosan jelennek meg újabb és újabb építési telkek az ingatlanpiacon. A régi, elavult házak bekerülnek a bontandó kategóriába, illetve még mindig akadnak olyan területek, ahol új telkeket alakít ki az önkormányzat – hívta fel a figyelmet Hoffmann Barbara ingatlanközvetítő. Ilyenek például a Szent Imre kertvárosban, a volt orosz laktanya területén kialakított telkek, ahol többnyire befektetők építkeznek, és többnyire családi vagy ikerházak épülnek. Emellett Almáskertben is folyamatosan hirdetnek telkeket, de a 2008-ban kezdődő válság idején félbemaradt fejlesztések újraindításával is számolhatunk. Ezekből több is akad a kerületben, és van, ahol már gőzerővel zajlanak a munkálatok.

Hol érdemes új építésű lakást venni?
Gyorsan szaporodnak az új építésű lakóingatlan-projektek az országban. Ha az érdeklődők most körülnéznek, akkor rengeteg lehetőség közül választhatnak. Nem mindegy azonban, hogy melyikben vásárolnak lakást. De milyen szempontok alapján dönthetünk arról, hogy melyik ingatlan az igazán jó befektetés?

Mennyiért adják?

A kereslet és a kínálat az agglomerációban és a főváros külső részein sokkal inkább egyensúlyban van, mint beljebb a fővárosban. A dél-budai agglomerációban akár 8 millió forintért kapunk telket, vagyis harmadába-negyedébe kerül egy építési telek, mint a XI. kerületben. De még Budafokon is közel 30 millió forintot kell kifizetni egy 500 négyzetméteres telekért, igaz ebben az esetben tényleg kiváló adottságú az ingatlan. Nagytétényben viszont ennek feléért is tudunk már vásárolni.

Észak-Pesten, a IV. és XV. kerületben a 400-1000 négyzetméter közötti területű telkek ára 15 millió forintnál indul, de indokolt lehet a 40-50 millió forintos ár egy nagyobb méret esetén – jelezte Balla Frigyes.

A XVIII. kerületben az átlagos telek-négyzetméterár 25 ezer forint környékén alakul. Ez azt jelenti, hogy lehet telket kapni akár 15 ezer forintos négyzetméteráron, de akár 45 ezerért is. A legkelendőbb városrészekben pedig akár 50 ezer forintig is emelkedhetnek a négyzetméterárak – tette hozzá Rácz Gyula László. Utóbbiba tartozik például a Ganz-kertváros, a Bókay telep vagy a Szent Imre-kertváros. Alacsonyabb 15-30 ezres árakkal találkozhatunk Almáskertben vagy Szemere telepen, míg Erzsébet telepen, Bélatelepen vagy épp a ferihegyi részen már csak 20 ezer forintig mennek fel az árak. Mindez tehát azt jelenti, hogy átlagban egy 550-800 négyzetméteres telek esetében 17-30 millió forintos eladási árra számíthatunk a XVIII. kerületben.