Kínálati oldalon a visszaesés elérte a 18 százalékot. Az azonnal beköltözhető lakások aránya példátlanul magas, megközelíti a lakáskínálat felét. 2009 első félévében csak alig több mint 1000 db új lakás talált gazdára, kereslet visszaesése meghaladta a 60%-ot. A pénzügyi bizalmi válság mellett a vevőket további kivárásra készteti az ÁFA emelés, a vagyonadó, valamint az őszre ígért támogatott hitelkonstrukció. A legtöbb lakást idén is a XIII. kerületben vásárolták.

Növekvő számú használatbavétel 2009 első félévében

Míg 2008 egészét tekintve enyhén (-1,8 százalékkal) csökkent a budapesti használatba vett lakások száma, 2009 első félévében 4160 db, azaz 35 százalékkal több lakás kivitelezése fejeződött be, mint az előző év azonos időszakában. Ez a növekedési dinamika több mint kétszerese az országos átlagnak (+16,3 százalék). Az időszakon belül már az első negyedévet is határozott (28 százalékos) növekedés jellemezte, ami a második negyedévben tovább erősödött (42 százalékra).

Az összes lakásépítésen belül az értékesítési célú lakásépítések országosan az átlagosnál nagyobb mértékben növekedtek (28,3 százalékkal), míg Budapesten átlag-közeli (33 százalékos) növekedés mellett a már korábban is magas arányuk most nagyjából szinten maradt, így 3324 db értékesítési céllal  megépített lakás kapott használatba vételi engedélyt az első félévben.  Érdekes, hogy a lakóparkoknál ugyanakkor csak átlag alatti, 12 százalékos növekedés mutatkozik.

Noha a bérbeadás céljából épített lakások száma jelentősen nőtt az utóbbi 6 hónapban, arányuk még a 2 százalékot sem éri el a megépült lakásokon belül.

Kevesebb építési engedély

A kiadott lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor fordított irányban alakult. Míg a 2008 utolsó negyedévében kiadott nagyszámú engedély miatt a tavalyi év egészében még nem regisztráltunk visszaesést, 2009 első félévében már 13 százalékos csökkenés mutatkozik 2008 hasonló időszakához képest. Az első negyedévben tapasztalt 10 százalékos növekedést a második negyedévben erőteljes visszaesés váltotta fel, amikor 30,2 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. Így összességében 4595 lakás kapott építési engedélyt 2009 első félévében, ez a megelőző 6 hónapban kiadott engedélyeknek csupán kétharmada.

A friss engedélyt kapott lakóépületekben kialakítandó lakások száma csak kis mértékben csökkent tovább az első félévben.  2007 és 2008 első félévi adatai szerint az egy épületre jutó átlagos lakásszám 24-ről 19-re, az idei első félévében engedélyt kapott épületek esetében 18-ra csökkent.

A csökkenő projektméret mellett korábban a leendő otthonok alapterületének növekedését figyelhettük meg. Ez a tendencia most megakadni látszik: hasonlóan az egy évvel korábbi időszakhoz, 2009 első félévében is átlagosan 80 m²-es lakásokra kértek építési engedélyt a beruházók.  

A használatba vett lakások alapterületét tekintve is hasonló jelenség figyelhető meg. Míg a 2008 első félévében elkészült otthonok átlagos alapterülete 72,2 m², azaz 10 m²-rel nagyobb, mint egy évvel korábban, 2009 első félévében újra kisebb, átlagosan 66,1 m² nagyságú alapterületet regisztráltak Budapesten.

Ezt részben magyarázza, hogy a 60 m² alatti kislakások korábbi visszaszorulása is megfordult: míg ezek a lakások a korábbi kétharmados arányhoz képest tavaly már csak 52,3 százalékot képviseltek a használatba vett lakások között, az idei első félévben arányuk ismét 57,6 százalékra kúszott vissza.

Tovább csökken a kínálat

A tavaly nyárig viszonylag állandó volumenű lakáskínálatban 2008 harmadik negyedévétől csökkenés figyelhető meg. A csökkenés az idei első félévben tovább erősödött, jelenleg 18 százalékkal kevesebb lakást kínálnak, mint egy évvel korábban. 2009 nyarán 7463 újépítésű lakás közül választhatnak az otthont keresők Budapesten. A kínálat kerületi megoszlása továbbra is koncentrált és viszonylag állandó. A lakások közel kétharmadát (61,5 százalékát) 5 kerületben kínálják (XIII., XI., XIV., VIII., III.). A legnagyobb részesedéssel hagyományosan a XIII. kerület rendelkezik, a budapesti kínálat 22 százaléka található itt. (A többi említett kerület részesedése sorrendben: 13; 9; 8,6 és 8,5 százalék.)

A kínálat visszaesését jelentős részben magyarázza az értékesítést megkezdő új beruházások számának erőteljes csökkenése, amely 2008 második felében már megfigyelhető Budapesten. 2009 első 6 hónapjában mindössze 4 új projekt értékesítése indult meg, ami drámai, 80 százalékot meghaladó visszaesést jelent a tavalyi év azonos időszakához képest.

A csökkenő kínálat csaknem fele készlet

A kínálaton belül az azonnal költözhető otthonok - korábban állandó - száma (ún. készlet) 2008 közepe óta folyamatosan nő. A növekedés eredményeképpen a készlet egyre nagyobb arányt képvisel a csökkenő kínálat egészéhez képest. 2009 első félévében már több, mint 3300 db olyan lakás van a budapesti kínálatban, amely már elkészült, de még nem került értékesítésre. Ez a kínálat 45 százaléka, több mint másfélszerese az egy évvel korábbi, már akkor is megnövekedett készletállománynak.

Az elkészült lakások aránya a számottevő (150 lakást meghaladó) kínálattal rendelkező kerületek közül a VIII., X., XIV., XVIII. kerületekben haladja meg az átlagos készletarányt.

2008 utolsó negyedéve óta új jelenség, hogy már eladott lakások térnek vissza a budapesti kínálatba, elsősorban azoknál a beruházásoknál, akik termékükkel főként a külföldi kisbefektetőket célozták meg. 2009 első félévében 129 visszamondást regisztráltunk. Az „újrakínált" lakások tovább árnyalják a kínálat visszaesését, amely ezek hiányában még erőteljesebb volna.

Történelmi mélységben a lakásvásárlási kedv

A lakásértékesítés tavalyi 40 százalékos visszaesését az idei első félévben tovább erősödő, 63 százalékos csökkenés követte. Ezzel alig több, mint 1000 db lakás talált gazdára, ami kb. harmada a tavalyi és kevesebb mint negyede a 2007-es év hasonló időszakában regisztrált lakáseladásnak. A visszaesés minden kerületet érintett.

Ahogy már évek óta, 2009 első felében is a XIII. kerületben vásárolták meg a legtöbb új lakást (16,4 százalék) Budapesten. Az élenjáró kerületek tekintetében most sincs számottevő változás, csak a sorrend módosult közöttük: az értékesítési részesedésükből tavaly veszítő XI. és IX. kerületek újra megerősítették pozíciójukat, a XIV. kerület ugyanakkor 8,7 százalékra esett vissza. (Az értékesítési sorrend 2009. első félévében: XIII., XI., IX., X., XIV. kerület.)